Постановление Правительства Самарской области от 27.11.2013 № 685

 

 

 

ПРАВИТЕЛЬСТВОСАМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 ноября 2013 г. N 685

 

 

Об утверждении Концепции жилищной политики

Самарской области до 2020 года

    
      (В редакции Постановлений Правительства Самарской области
    
    
      

    
  

    от 26.06.2019 г. № 436)

  

 

В целяхреализации Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2012 N 600 "Омерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильеми повышению качества жилищно-коммунальных услуг" Правительство Самарскойобласти постановляет:

1. Утвердитьприлагаемые:

Концепциюжилищной политики Самарской области до 2020 года;

Комплексный планмероприятий по реализации Концепции жилищной политики Самарской области до 2020года.

2. Контроль за выполнением настоящего Постановления возложитьна министерство строительства Самарской области (Гришина).

3. Опубликоватьнастоящее Постановление в средствах массовой информации.

4. НастоящееПостановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

 

 

   И.о. вице-губернатора –

председателяПравительства

       Самарской области                                                                                              В.В.Альтергот

 

 

 

Утверждена

Постановлением

ПравительстваСамарской области

от 27 ноября2013 г. N 685

 

 

 

КОНЦЕПЦИЯ

ЖИЛИЩНОЙПОЛИТИКИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ ДО 2020 ГОДА

 

    
      (В редакции Постановлений Правительства Самарской области
    
    
      

    
  

    от 26.06.2019 г. № 436)

  

 

I.Состояние рынка жилищного строительства и задачи жилищной

политикиСамарской области до 2020 года

 

1.Состояние рынка жилищного строительства

в Самарскойобласти

 

В настоящеевремя рынок жилищного строительства в Самарской области характеризуют высокаястоимость 1 кв. метра жилья, низкие объемы жилищного строительства, в первуюочередь стандартного жилья. Вариантами улучшения жилищных условий (в том числепри поддержке государства) может воспользоваться незначительная часть семей. (В редакции Постановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

Дефицитподготовленных для жилищного строительства площадок, недостаточное развитиесоциальной и инженерной инфраструктур являются одними из факторов,препятствующих развитию жилищного строительства.

Рынок жилищногостроительства характеризуют:

зависимость отдействий (бездействия) органов власти;

высокиеадминистративные барьеры;

значительныериски и низкая прозрачность для инвестирования и кредитования;

устаревшиетехнологии и проектные решения.

Системаградостроительного регулирования и землепользования, использующаяся какисточник административной ренты, не ясна для инвесторов.

Отсутствуютэффективные механизмы кредитования жилищного строительства и обеспеченияжилищного строительства земельными участками.

Кспецифичным для Самарской области проблемам относятся серьезный дефицит нарынке жилищного строительства стандартного жилья (особенно небольших одно- идвухкомнатных квартир), высокая себестоимость строительства, преобладаниеточечной застройки, не основанной на комплексном развитии территорий,недостаточное участие сетевых компаний в обеспечении перспективных площадок дляжилищного строительства необходимыми инженерными сетями и коммуникациями, атакже длительное отсутствие комплексной жилищной политики региона и крупнейшихгородов области, что и привело к постепенному ухудшению ситуации в жилищной сфере. При этом в настоящее время при общем объеме жилищного фонда вСамарской области 75,1 млн. кв. метров и обеспеченности жильем в 23,4 кв. метрана одного жителя региона больше половины граждан проживает в жилищах, которыебудут массово выбывать из эксплуатации в ближайшие 15 - 20 лет. (В редакции Постановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

Так, третьнаселения региона живет в "хрущевках" и"ленинградках" (постройки 60 - 70-х годовпрошлого века), 10% - в "сталинках"(постройки 30 - 50-х годов прошлого века), 5% - в ветхом жилье (в домах,построенных до 1930 года), 7% - в индивидуальных домах без удобств. Такимобразом, больше половины жителей области (55%) проживает в домах и квартирах,устаревших с точки зрения современных требований к инфраструктуре икоммуникациям комфортного жилья (лифт, мусоропровод, центральное водоснабжение,водоотведение и т.д.).

В квартирахулучшенных планировок проживает 30% населения области, в домах и коттеджах судобствами в доме - 11%, доля проживающих в квартирах, относящихся к классуэлитной недвижимости, составляет порядка 1%.

Большинствожителей Самарской области (78%) являются собственниками жилья (индивидуальнаяили общая долевая собственность, другие разновидности собственности), в которомони проживают, 12% населения живут в квартирах, которые принадлежит близкимродственникам, 6% арендуют жилье у частных лиц и 4% живут в муниципальномжилье.

Согласнорезультатам исследования структуры жилого фонда 38% жителей Самарской областипроживают в квартирах и домах площадью от 30 до 49 кв. метров. Треть населенияпроживает в квартирах площадью от 50 до 79 кв. метров. Каждый десятый жительобласти проживает в малометражных квартирах - до 30 кв. метров, и примерностолько же жителей (9%) проживают в квартирах большой площади (от 80 кв.метров). Каждый пятый житель области (20%) проживает в однокомнатных квартирахили домах, 43% живут в двухкомнатных квартирах, 29% - в трехкомнатныхквартирах, 6% и 2% - в четырех- и пятикомнатных квартирах соответственно.

Как показываютсоциологические исследования по оценке потенциального спроса на жилуюнедвижимость в Самарской области, 75% граждан не планируют приобретение(покупку) жилья в перспективе. Однако из них лишь 42% не испытываютнеобходимости и желания купить жилье. Следовательно, 58% населения, непланирующие покупку жилья в ближайшие годы, в той или иной степени нуждаются вулучшении жилищных условий, однако испытывают сложности в его приобретении. В2013 году планируют покупку лишь 2% жителей Самарской области. В ближайшие двагода 5% населения планируют покупку. Еще 6% населения планируют купить жилье в ближайшиетри года. Всего в ближайшие пять лет приобретение нового жилья планируютосуществить 20% граждан в Самарской области. Потенциальный платежеспособныйспрос до 2020 года оценивается в 16 млн. кв. метров жилья, из них 4,5 млн. кв.метров жители Самарской области готовы приобрести в ближайшие три года.

В то же время56% жителей Самарской области в той или иной степени не удовлетвореныпредложением на рынке жилья. В основном граждан не устраивает соотношение ценыи качества жилья, дефицит стандартного жилья, недостаток предложений на рынкепродажи и аренды жилья. (В редакции ПостановленияПравительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

Согласностатистике, в течение последних двух лет при росте совокупного денежного доходанаселения (13%) и существенном увеличении объема денежных средствграждан, направленных на приобретение жилья (55%), произошло снижениеколичества зарегистрированных сделок с объектами жилой недвижимости.

Вышеизложенное свидетельствуето значительном недостатке на жилищном рынке Самарской области предложениякачественного жилья, в том числе доступного и комфортного стандартного жилья, атакже о его чрезмерно высокой стоимости. (В редакцииПостановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

В этой ситуацииосновой жилищной политики Самарской области является создание условий длямаксимального удовлетворения существующего и перспективного спроса на жилье засчет принципиально новых предложений на рынке жилья при обеспечении высокогоуровня государственной поддержки граждан, желающих приобрести жилье,прикладывающих для этого усилия, но не располагающих достаточнымивозможностями. Каждый житель Самарской области должен иметь возможностьприобрести квартиру или построить дом.

 

2.Основные векторы стимулирования развития рынка жилищного

строительства, целии задачи жилищной политики

Самарскойобласти

 

Необходимоизменить соотношение степени удовлетворенности граждан с имеющимся на рынкепредложением жилья; мобилизовать на развитие жилищного рынка средства граждан,которые в настоящее время не удовлетворены качеством предложения жилья нарынке, путем создания предложения, удовлетворяющего потребности населения вкачестве и доступности жилья; обеспечить ежегодный мониторинг степениудовлетворенности населения предложением жилой недвижимости.

Нужны эффективныепрограммные меры по созданию условий для развития какжилищного строительства, так и промышленной базы стройиндустрии и рынкастроительных материалов, а также по строительству инженерной и социальнойинфраструктур, изделий и конструкций в Самарской области.

Мероприятия поразвитию жилищного строительства в муниципальных образованиях Самарской областидолжны быть скоординированы с мероприятиями по строительству автомобильныхдорог, объектов транспорта, связи, коммунальной инфраструктуры, газо-, тепло- и электроснабжения, административных зданий,пожарных депо и других объектов сопутствующей инфраструктуры.

Важнаязадача на последующие годы - учитывать изменения рынка труда, обеспечитьвзаимную увязку и взаимную обусловленность расходов на прямую государственнуюподдержку спроса и предложения на рынке жилья, расходов на социальную,транспортную и инженерную инфраструктуры, инвестиций в строительстворегиональных объектов, привлекающих значительную часть населения(промышленность, образование, туризм, спорт), разработку градостроительнойдокументации.

В сфере развитияипотечного жилищного кредитования государственная политика должна бытьнаправлена на:

повышениедоступности ипотечных кредитов для граждан, кредитов для застройщиков;

снижение иэффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка;

расширениересурсной базы ипотечного жилищного кредитования за счет приоритетного развитиявнутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;

развитиесоциальной ипотеки для отдельных категорий граждан на "нерыночных"условиях предоставления кредита (например, при отсутствии обязательностивнесения собственного первоначального взноса на приобретение (строительство)жилья - компенсация разницы процентных ставок в течение первого периодаобслуживания кредита).

Любые попыткирешать жилищный вопрос для социально незащищенных категорий граждан безпривязки к решению других вопросов их жизнедеятельности заранее обречены нанеудачу. Разрабатывая жилищные программы для социально незащищенных категорий(групп) граждан, необходимо увязывать их с программами социальной, трудовойадаптации указанных граждан с учетом необходимости осуществления опеки илидругих условий обеспечения жизнедеятельности для различных категорий (групп)граждан.

Врамках территориального планирования и региональных программ жилищногостроительства орган исполнительной власти Самарской области, осуществляющийуправление и обеспечивающий реализацию государственной политики в сферестроительного комплекса и градостроительной деятельности на территорииСамарской области, должен определять, где и что будет строиться, с учетомструктуры строящегося жилья по категориям и видам (классу) необходимого жилья,а также обеспечивать подготовку площадок для строительства, застройка которых осуществляется либо за счет инвесторов, либо органамиисполнительной власти Самарской области, муниципалитетами, в том числе сучастием специализированных областных некоммерческих организаций, созданныхорганами исполнительной власти Самарской области и имеющих в качестве своихуставных целей содействие увеличению инвестиций в жилищное строительство,развитие жилищного строительства, иное развитие территорий, развитие объектовсоциальной и инженерной инфраструктур.

Врамках совершенствования механизмов использования бюджетных ресурсов иповышения эффективности мер стимулирования предложения и спроса на рынке жильянеобходимо структурировать объемы нового строительства по категориям и типам(классам) возводимого жилья, отвечающего потребностям соответствующих группнаселения и условиям платежеспособного спроса, а также предусмотретьдифференцированные порядок и условия предоставления мер государственнойподдержки в приобретении (строительстве) жилья различными категориями граждан сучетом развития частной инициативы, создания условий для деятельности некоммерческихорганизаций в сфере жилищного строительства, формирования специализированногожилищного фонда некоммерческого использования.

В целяхповышения платежеспособного спроса населения на жилье необходимо обеспечить:

мобилизациюнакоплений граждан на приобретение (строительство) жилья;

рост доходовнаселения, прежде всего в бюджетной сфере;

увеличение долирасходов населения на приобретение жилья в структуре расходов граждан;

повышениекачества и доступности предложения на рынке жилья.

Необходимосоздание системы мониторинга (сбора, хранения и анализа) информации по ключевымхарактеристикам развития земельного и жилищного рынков Самарской области.

Целями жилищнойполитики Самарской области являются развитие конкуренции в сфере жилищногостроительства и коррекция базовых условий рынка жилья в Самарской области безпрямого вмешательства в рыночные механизмы. Создание условий для честнойконкуренции приведет к применению эффективных и современных инновационныхматериалов и технологий в жилищном строительстве, сокращению сроковпроизводства работ, существенному повышению качества строительства,планировочных решений, отделки, благоустройства, а также адекватномусоотношению цены и качества построенного жилья.

Важно создатьинфраструктуру территорий для комфортного проживания граждан, где будетпредложено новое для жизни качество окружающей среды.

Комфортную средунеобходимо создавать на всех территориях, планируемых под жилищноестроительство, с учетом развития муниципалитетов и строительства новых центровкультурной, деловой, общественной и коммерческой активности, а такжеиспользования механизмов государственно-частного партнерства в формированииподобных центров.

Формированиеблагоприятной среды, социальной инфраструктуры и обеспечение условий дляжизнедеятельности должны мотивировать людей к приобретению нового жилья,развитию жилищного строительства, обеспеченного транспортной, социальной,рекреационной и другой инфраструктурой, стимулировать привлечение частногобизнеса, который должен быть мотивирован к сокращению сроков реализациипроектов освоения (застройки) территорий.

Для выполнениявышеуказанных мероприятий необходимо:

создатьрегиональный фонд площадок под жилищное строительство, обеспеченныйинфраструктурой в рамках комплексного (квартального) планирования территорий исоздания качественной среды жизнедеятельности;

предоставлятьплощадки застройщикам на определенных условиях, в частности включающихтребования к типу жилья, цене продажи строящегося жилья, качеству и срокам проведенияработ, обременению возводимых объектов определенными общественными функциямидля их использования в рамках создаваемой среды, что также даст развитие маломубизнесу в сфере обслуживания граждан;

обеспечиватьподготовку предоставляемых застройщикам площадок, строительство и реализациюсоциальных проектов специализированными областными некоммерческимиорганизациями.

Существующиемеханизмы субсидирования (субсидии застройщикам на коммунальную инфраструктуру,компенсации застройщикам процентной ставки, субсидии на развитие базыстройиндустрии) позволяют возместить некоторые расходы отдельным застройщикам ине имеют необходимого эффекта для стимулирования рынка. Следует перенаправитьбюджетные ресурсы на подготовку площадок и обеспечить капитализированный результатбез применения механизмов, ведущих к удорожанию жилья и не обеспечивающих егокачество. Бюджетные средства должны быть вложены в инфраструктуру рынка, вплощадки для строительства жилья, обеспеченные объектами инженерной икоммунальной инфраструктуры. Инвестиционные составляющие тарифов сетевых и ресурсоснабжающих организаций должны также обслуживатьразвитие новых и реновацию старых территорий жилой застройки.

Должно бытьсоздано оптимальное соотношение цены и качества жилья; застройщики должны зарабатыватьна рынке, а не претендовать на получение компенсаций из бюджета уже понесенныхими затрат.

Задачамижилищной политики Самарской области являются:

созданиепредложения доступного жилья, удовлетворяющего запросам населения, путемувеличения объемов строящегося жилья за счет снижения стоимости земли,реализации иных мероприятий по снижению стоимости 1 кв. метра жилья, улучшениюкачества предлагаемого на рынке жилья, реализации ипотечных жилищных программ,новых концепций жилищного строительства и комплексного освоения территорий;

вовлечение воборот земельных участков в целях строительства стандартного жилья; (В редакции Постановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

создание условийдля активного участия в жилищном строительстве жилищных некоммерческихобъединений граждан и индивидуальных застройщиков;

содействиевнедрению новых современных, энергоэффективных иресурсосберегающих технологий в жилищное строительство и производствостроительных материалов, используемых в жилищном строительстве;

развитиемеханизмов кредитования жилищного строительства и строительства коммунальнойинфраструктуры;

повышениедоступности ипотечных жилищных кредитов для населения;

содействиеформированию рынка арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фондадля граждан, имеющих невысокий уровень дохода;

расселениеаварийного жилищного фонда;

выполнениегосударственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,установленных законодательством, обеспечение жильем и предоставлениегосударственной поддержки на приобретение жилья молодым семьям;

создание условийдля модернизации жилищного фонда для повышения его комфортности и энергоэффективности.

 

II.Формирование предложения доступного и качественного

жилья вСамарской области

 

Одним из главныхприоритетов жилищной политики Самарской области является снижение стоимости 1кв. метра жилья путем увеличения объемов жилищного строительства, в первуюочередь стандартного жилья. (В редакции ПостановленияПравительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

 

1.Основные направления и комплекс мер по стимулированию

предложениядоступного и комфортного жилья

 

Комплекс мер постимулированию предложения доступного и комфортного жилья будет складываться издвух основных направлений государственной жилищной политики:

1) повышение качестваи привлекательности жилья;

2) снижениестоимости жилья.

При этом важнообеспечить одновременную реализацию данных направлений. Снижение стоимостижилья не должно происходить за счет применения устаревших или"обходных" технологий, строительных материалов и конструкций сограниченным жизненным циклом, снижения привлекательности архитектурныхрешений и уровня комфорта проживания, ухудшения эргономики жилища.

В рамках первогонаправления должны быть осуществлены:

изменениепринципов размещения жилых районов и формирование комфортной среды проживания вновых жилых районах для последующего создания жилых районов, комфортных дляпроживания, обновления существующих жилых районов в целях повышения ихкомфортности. Принципы размещения жилых районов должны применяться приподготовке площадок под жилищное строительство;

созданиерегиональной системы планирования жилья по уровням и классам комфортности,региональных стандартов качества жилья. В условиях необходимостирешения задачи существенного увеличения объемов строительства жильяважно формировать новый жилищный фонд с учетом потребностей иплатежеспособности различных групп населения Самарской области, данных о спросеэтих групп. В целях решения указанной задачи в рамках жилищной политикиСамарской области будет сформирована система мониторинга регионального рынкажилья;

созданиерегиональной системы рейтинга застройщиков. Наличие подобного рейтинга в совокупности с решением задачи коррекции жилищного рынка в частиперехода от конкурентной борьбы застройщиков за землю и административныйресурс к конкурентной борьбе за оптимальную цену и качество строящегося жильядолжно стимулировать застройщиков к вхождению в рейтинг и повышению своегоместа в нем;

созданиерегиональным оператором жилищной политики Самарской области (далее -региональный оператор) пилотных проектовинновационных жилых домов. Решение задач региональной жилищной политикиСамарской области возможно посредством формирования статуса флагмана жилищногостроительства у регионального оператора. Подобный статус предполагает созданиекак образцов (стандартов) деятельности для субъектов жилищного строительства,так и конкретных, наиболее эффективных проектов жилых домов для их дальнейшегомассового применения;

строительствожилья с чистовой отделкой. В настоящее время повсеместно применяемым стандартомстало строительство жилья с черновой отделкой. В то же время результатысоциологических исследований выявили предпочтения большей части населения попокупке новых квартир с чистовой отделкой. Важно также учитывать тообстоятельство, что в соответствии с Методическими рекомендациями по отнесениюжилых помещений к стандартному жилью, утвержденными приказом Министерстварегионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 N 303, во всех жилыхпомещениях, относящихся к стандартному жилью, рекомендуется выполнениевнутренней отделки. Данная рекомендация представляетсяобоснованной, принимая во внимание то, что граждане, приобретающие стандартноежилье, как правило, обладают ограниченной платежеспособностью, препятствующейим в короткий срок обеспечить чистовую отделку приобретенного жилого помещения,создающую серьезные неудобства в эксплуатации жилья после его приобретения. (В редакции Постановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

В рамках второгонаправления должны быть осуществлены:

реализация планаулучшения инвестиционного климата в строительстве, предполагающего снижение издержекзастройщиков на прохождение административных процедур в сфере предоставленияземельных участков для жилищного строительства и самого жилищногостроительства;

формированиерегионального фонда площадок под жилищное строительство. Данная мера обеспечит снижениестоимости оснащения площадок под жилищное строительство, стоимости земельныхресурсов и градостроительной документации;

возрождениекрупнопанельного домостроения. Современные технологии крупнопанельногожилищного строительства позволяют существенно снизить себестоимостьстроительства, обеспечить качество и индивидуальность строящегося жилья. Вближайшее время предстоит создать предприятия крупнопанельного домостроениямощностью не менее 300 тыс. кв. метров жилья в год и сформировать вокруг них кластеробеспечивающих производств и услуг (проектных, логистических,инжиниринговых, монтажных). Применение технологии крупнопанельного домостроенияобеспечит снижение себестоимости строительства до 23 - 24 тыс. рублей за 1 кв.метр жилья;

перенос бременирасходов на создание инфраструктуры жилых районов с покупателей жилья насетевые компании и публично-правовые образования;

развитиенекоммерческих форм обеспечения жильем. Под некоммерческими формами обеспеченияжильем понимается использование институтов жилищно-строительных кооперативов,некоммерческого арендного жилья;

созданиерегионального банка типовых проектов, что обеспечит снижение стоимостипроектирования.

 

2.Подготовка площадок под жилищное строительство

 

Залогом успешнойреализации жилищной политики, получения долгосрочного системного эффекта от еемероприятий является постепенный отказ от субсидирования субъектов жилищногорынка в пользу инвестиций в инфраструктуру (коммунальную, инженерную, дорожную,социальную), подготовка площадок под жилищное строительство.

Под подготовкойплощадок под жилищное строительство в настоящей Концепции понимается системамероприятий, направленных на:

формированиеземельных участков, предполагаемых к предоставлению для жилищного строительствав соответствии с земельным законодательством;

разработкупроектов планировки и межевания соответствующей территории в соответствии снормативами градостроительного проектирования;

проведениеинженерных изысканий, вертикальной планировки территории, ликвидациюзагрязнений окружающей среды, препятствующих жилищному строительству;

подведение куказанным земельным участкам транспортной, инженерной, коммунальнойинфраструктур, строительство внутриквартальных сетей;

строительствообъектов социальной инфраструктуры;

расселениежильцов из непригодного к проживанию и устаревающего жилищного фонда,находящегося на соответствующей территории;

освобождениеуказанной территории от объектов самовольного строительства;

принеобходимости выкуп объектов недвижимости, находящихся на соответствующей территории;

предоставлениетиповой проектной документации.

В комплексмероприятий по подготовке крупных площадок для жилищного строительства можетвключаться строительство пилотных инновационных домовна указанных площадках, формирующих стандарт качества строительства припоследующем освоении площадок.

Задача органовгосударственной власти - аккумулировать ресурсы бюджетов разных уровней,средства сетевых компаний и снять нагрузку по формированию инфраструктуры сзастройщиков и граждан, которые приобретают жилье. Развитие территории являетсязадачей органов публичной власти, естественных монополий. Граждане должныучаствовать в решении этих задач, уплачивая налоги и оплачивая коммунальныеуслуги. Включение стоимости развития территории в цену кв. метра стандартногожилья представляет собой основной фактор сохранения высокой стоимости жилья. Врезультате приходится выделять значительные средства на оказание помощигражданам в приобретении жилья, а также компенсировать застройщикам частьзатрат, понесенных на строительство инфраструктуры. К 2020 году должен бытьполностью изменен подход к решению этих проблем, постепенно перенаправляябюджетные ресурсы, выделяемые на поддержку субъектов жилищного рынка, различныесубсидии на оснащение площадок под жилищное строительство необходимойинфраструктурой. Таким образом, будет сбалансирована стоимость жилья. Жильестанет более доступным без прямого вмешательства в рыночный механизмценообразования. Инструментом решения этой задачи должен стать региональныйфонд площадок под жилищное строительство. Самарская область должна взять насебя организацию подготовки и освоения площадок под жилищное строительство вобъеме, необходимом для удовлетворения спроса населения и реализациипоставленных Президентом Российской Федерации и Правительством РоссийскойФедерации задач в области жилищного строительства. (Вредакции Постановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

Организациябесплатного предоставления земельных участков под строительство стандартногожилья при условии ограничения продажной цены на такое жилье является одной измер, предусмотренных Указом Президента Российской Федерации от 07.05.2012 N 600"О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным икомфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг",направленных на снижение стоимости 1 кв. метра жилья к 2018 году на 20% от уровня 2012года с учетом изменения уровня цен в строительстве и индексов ростапотребительских цен. (В редакции ПостановленияПравительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

Всоответствии с ЗакономСамарской области "О земле" земельные участки, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности, а также земельные участки,государственная собственность на которые не разграничена, предоставляютсябесплатно в собственность специализированных областных некоммерческихорганизаций в целях развития рынка стандартного жилья, в том числе жилищногостроительства и (или) строительства объектов социальной и инженерной инфраструктур. Таким образом,будет создан фонд площадок под жилищное строительство и условия для привлеченияинвестиций в строительство стандартного жилья. (Вредакции Постановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

В случаяхпредоставления за плату в собственность или аренду юридических лиц земельныхучастков из земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, будет осуществлено снижение стоимости земельных участков,предоставляемых в целях жилищного строительства. Такое снижение направлено наудешевление стоимости 1 кв. метра жилья в Самарской области.

При формированииперечня территорий, пригодных для жилищного строительства, следует учитыватькритерии определения оптимального географического размещения перспективныхплощадок под жилищное строительство:

1) наличиеспроса платежеспособного населения на жилье;

2) наличие впределах транспортной доступности рабочих мест;

3)обеспеченность площадки и (или) прилегающих территорий объектами инженернойинфраструктуры;

4) наличие наприлегающих территориях развитой социальной инфраструктуры и объектовкультурно-бытового обслуживания;

5) отсутствиеограничений (обременений) площадок, связанных с установлением зон с особымиусловиями использования территорий;

6) благополучнаяэкологическая обстановка;

7) эстетическаяпривлекательность территории.

В качестведополнительных, но не менее важных критериев следует рассматривать:

применительно ккрупнейшим городским округам (Самара, Тольятти, Сызрань) - близость к основнымобщественным центрам и центрам деловой активности;

применительно ктерриториям городских округов и поселений, расположенных в пределах Самарско-Тольяттинской агломерации, - близость к городамСамаре и Тольятти;

применительно ктерриториям, расположенным за пределами Самарско-Тольяттинскойагломерации, - близость к административным центрам муниципальных районов инаиболее крупным населенным пунктам.

Потенциальная емкостьрынка жилья (общий объем потребностей жителей Самарской области в жилье) наближайшие 7 - 10 лет оценивается в 42,6 млн. кв. метров, 16 млн. из которых -платежеспособный спрос до 2020 года.

Общая площадьземельных участков, предусмотренных для жилищного строительства документамитерриториального планирования муниципальных образований Самарской области,составляет 19 380 га. Объем планируемого жилья на указанной территориисоставляет 49,4 млн. кв. метров.

С учетомизложенных данных сформирован каталог территорий для регионального фондаплощадок под жилищное строительство, приведенный в приложении к Концепции,включающий анализ необходимой инфраструктуры с указанием очередности освоения взависимости от объемов платежеспособного спроса в ближайшие годы.

Указанныйкаталог территорий является исходной базой данных для создания региональногофонда площадок под жилищное строительство, разработки планов освоениятерриторий в целях жилищного строительства и непосредственно формированияплощадок под жилищное строительство.

Вместе с темпроцесс формирования площадок под жилищное строительство характеризуетсяналичием следующих проблем:

1) отсутствиестратегического планирования территории в целях жилищного строительства сучетом развития Самарско-Тольяттинской агломерации иточек социально-экономического роста на иных территориях Самарской области;

2) отсутствиеметодики выявления потребительского спроса на жилье, учитывающегоплатежеспособные и неплатежеспособные категории граждан;

3) отсутствиесистематизированных данных о количестве граждан, относящихся к категориямимеющих право на государственные меры поддержки, связанные с приобретениемжилья;

4) отсутствиеданных об объемах жилья, являющегося непригодным для проживания (ветхое,аварийное жилье, жилье, расположенное на территориях, непригодных дляпроживания, и т.д.);

5) отсутствиесистематизированных данных о площадках, предназначенных для жилищногостроительства, в соответствии с документами территориального планированиямуниципальных образований Самарской области.

Формированиеперечня площадок для жилищного строительства в Самарской области предлагаетсяосуществлять на основе следующих приоритетов.

Первымприоритетом является принцип сквозного планирования, доступности объектовделовой и социальной активности и учета социально-экономического развитиятерритории. В основе данного принципа лежит оценкапригодности соответствующего земельного участка для жилищного строительства иего инвестиционной привлекательности с учетом возможности и необходимостиразмещения на данной территории объектов как регионального, так имуниципального значения (районного или поселенческого уровня), в том числепосредством формирования системы межмуниципальных и деловых центров - объектовсоциальной, инженерной, транспортной инфраструктур, обслуживающих несколькомуниципальных образований Самарской области с учетом коммуникативныхсвязей Самарско-Тольяттинской агломерации и в точкахроста на остальной территории Самарской области. В рамках указанного приоритетадолжна быть осуществлена тенденция к урбанизации территорий Самарской области,то есть к первоочередному освоению территорий, расположенных в Самарско-Тольяттинской агломерации, а также вблизиадминистративных центров муниципальных районов.

Тенденция курбанизации территории обусловлена выявленными предпочтениями населения вприобретении жилья. Согласно результатам социологических исследованийбольшинство жителей Самарской области стремятся в центральные районы своихнаселенных пунктов, изменение данной тенденции возможно только за счет созданияновых общественно-деловых центров в регионе.

Другимнемаловажным фактором, свидетельствующим о необходимости учета тенденции курбанизации территории, является то обстоятельство, что в период до 2020 годаосновными потребителями на рынке жилья будут граждане в возрасте до 35 лет.Данная категория граждан, являясь трудоспособной и наиболее мобильной частьюнаселения, в основном нуждается в приобретении жилья в точках деловой исоциальной активности.

Результатамиприменения принципа сквозного планирования, доступности объектов деловой исоциальной активности и учета социально-экономического развития территорииявляются:

формированиеплощадок для жилищного строительства во взаимосвязи с центрами социальной итрудовой активности;

повышение привлекательностисуществующих жилых районов за счет создания в пределах пешей доступностиобъектов деловой и социальной активности, формирующих вокруг себя качественнуюсреду обитания.

Применениеданного приоритета приведет к постепенной ликвидации "спальных" районов.

Меройреализации приоритета является законодательное закрепление сроков актуализациипрограмм развития жилищного строительства в Самарской области, адресногоперечня земельных участков для жилищного строительства в соответствии спринятием (изменением) стратегии социально-экономического развития Самарскойобласти, определяющей агломерационные связи Самарско-Тольяттинскойагломерации и точки формирования и развития производственных исельскохозяйственных объектов на иных территориях Самарской области. Принципиальнымфактором в формировании перечня площадок для жилищного строительства станетосвоение территорий, которые в текущем состоянии не являются инвестиционно привлекательными для застройщиков(инвесторов). Тем самым при реализации мер, направленных на стимулированиежилищного строительства в Самарской области, государство ограничиваетвмешательство в существующие локальные процессы освоения рынка жилищногостроительства застройщиками (инвесторами). Одновременно с этим осуществляетсясодействие застройщикам (инвесторам) в обеспечении новых земельных участковтребуемой инфраструктурой, что создает необходимый инвестиционный климат дляосвоения соответствующих земельных участков.

Применениепринципа сквозного планирования, доступности объектов деловой и социальнойактивности и учета социально-экономического развития территории также означаетобязательность проработки конкретных предложений по обеспечению соответствующихтерриторий социальной и иной инфраструктурой площадок под жилищноестроительство. Данные предложения должны быть проработаны с уполномоченнымиорганами исполнительной власти Самарской области и органами местногосамоуправления до начала подготовки площадок под жилищное строительство.

Вторымприоритетом является эффективная плотность застройки или освоение площадок,расположенных в существующей застройке. При выборе площадок для развитияжилищного строительства, особенно в наиболее крупных населенных пунктахСамарской области (городах Самаре, Тольятти, Сызрани), следует исходить из приоритетаплощадок, расположенных в существующей застройке, в том числе на территориях,где уже расположены жилые дома, не отвечающие современным требованиям.

Иными словами,предлагается установить приоритет первоочередного освоения территорий, накоторых возможно уплотнение существующей застройки, приоритет реновациитерриторий.

Это позволит,несмотря на необходимость в отдельных случаях принимать меры по отселениюграждан, избежать значительного увеличения мощностей существующих инженерныхкоммуникаций, необходимого вследствие увеличения протяженности сетей с учетомобеспечения объектами инженерной инфраструктуры новых свободных территорий,строительства новых объектов социальной инфраструктуры, дорог, системобщественного транспорта. Существенное расширение территорий населенных пунктовв отсутствие значимого роста населения увеличивает общие издержки на содержаниеи благоустройство территории.

Третьимприоритетом является принцип формирования комфортной среды обитания. В рамкахреализации данного приоритета необходимо создание общей благоприятной средыпроживания, создание эталонных с точки зрения благоустройства кварталов идомов. Новое представление о качестве жилья, достигаемое не только за счетэстетической привлекательности, но и сроков, технологий строительства жилья,стоимости жилья, чистовой отделки, инновационных решений в части примененияинженерных систем, организации общественных пространств, эргономики и дизайнаквартир и городской среды в целом.

Реализацииданного приоритета должны способствовать организация и проведение конкурсов"Лучший архитектурный проект многоэтажного энергоэффективного стандартного жилья", "Лучшийархитектурный проект малоэтажного энергоэффективногостандартного жилья", "Лучшее выполнение произведенияградостроительства - эскиза архитектурно-планировочного решения застройкитерритории". Лучшие проекты и решения должны быть повсеместно реализованына территории Самарской области. (В редакцииПостановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

Четвертымприоритетом реализации мер по расширению количества площадок является коррекцияметодологии определения объемов ввода жилья с учетомпоказателей спроса населения Самарской области на жилье с разбивкой помуниципальным образованиям.

В рамках данногоприоритета будет разработана методика расчета спроса населения на основанииданных социологических опросов населения. Расчет спроса населения на жильепредлагается осуществлять по формуле

 

S = Kp x M1 + Knx M2,

 

где Kp - количество платежеспособного населения, планирующегопокупку жилья;

M1 - количествокв. метров на домохозяйство для платежеспособного населения;

Kn - количествонеплатежеспособного населения, желающего улучшить жилищные условия и имеющегоправо на получение государственной поддержки в обеспечении жильем;

M2 - количествокв. метров на домохозяйство для неплатежеспособного населения.

При этомучитывается спрос на жилье как платежеспособного населения (36%), так инеплатежеспособного населения, рассчитывающего на меры государственнойподдержки (64%).

Пятымприоритетом является формирование унифицированной методологии расчета ресурсныхи финансовых затрат на размещение объектов инженерной, дорожной и социальнойинфраструктур на площадках для жилищного строительства.

Реализацияприоритета позволит системно осуществлять анализ эффективности использованиябюджетных средств при планировании и освоениитерриторий для жилищного строительства.

Мерой реализацииприоритета является внесение изменений в региональные нормативыградостроительного проектирования Самарской области.

Ориентировочныеобъемы строительства инженерных сетей и объектов транспортной инфраструктуры(улиц и дорог) необходимо рассчитывать исходя из усредненных показателей ихпротяженности в расчете на 1 кв. метр жилья, подлежащего вводу в эксплуатацию.

При этом расчетсредних показателей в силу различной степени обеспеченности соответствующимиобъектами территорий разных муниципальных образований следует производить вразрезе следующих групп: городской округ Самара, городской округ Тольятти, иныегородские округа Самарской области, административные центры муниципальныхрайонов Самарской области и иные поселения.

Шестымприоритетом является формирование новых площадок для жилищного строительства засчет территорий с ограниченным режимом использования.

Реализацияприоритета позволит создавать условия для формирования комфортного жилья натерриториях, не рассматривающихся с учетом их статуса в качестве территорий дляперспективного жилищного строительства.

Проблемудефицита площадок, пригодных для освоения в целях жилищного строительства, натерритории городского округа Самара, выявленную по результатам анализа спросана жилые помещения в указанном муниципальном образовании, предполагаетсявозможным разрешить за счет освоения территорий, занятых городскими лесами.

Однако при этомследует учитывать требование Лесного кодекса Российской Федерации онедопустимости сокращения площади городских лесов. В связи с этим в качестверешения предлагается изменение зонирования существующих территорий, занятыхгородскими лесами, с одновременным определением территорий, планируемых для ихзамещения путем лесоразведения в границах населенного пункта.

Вцелях реализации идеи освоения территорий, занятых городскими лесами, нофактически пригодных для освоения в целях жилищного строительства, требуетсявнесение комплексных изменений в документ лесного планирования Самарскойобласти - Лесной план Самарской области, а также документы территориальногопланирования и градостроительного зонирования городского округа Самара -генеральный план и правила землепользования и застройки городского округаСамара.

Порядокподготовки перечня территорий, пригодных для использования в целях жилищногостроительства, во взаимосвязи с вышеизложенными приоритетами и иными критериямидолжен включать:

1) анализподготовленных или утвержденных документов территориального планированиямуниципальных образований на предмет выявленияпредусмотренных в них площадок для развития жилищного строительства;

2) анализтерритории муниципальных образований на предмет выявления площадок, непредусмотренных документами территориального планирования, но соответствующихкритериям оптимального географического размещения. Соответствующие площадкимогут быть выявлены как по предложениям застройщиков (инвесторов), так и врезультате мониторинга подготовленных документов территориального планированиямуниципальных образований;

3) определениеориентировочного объема жилищного строительства исходя из режима территории иперспектив его изменения. В данном случае отдельному анализу подлежитвозможность изменения предельных параметров строительства для обеспечениянаиболее оптимального использования территории, ввода максимально возможногоколичества жилья с учетом существующего спроса платежеспособного населения;

4) определениеочередности освоения площадок исходя из совокупности критериев оптимальногогеографического размещения. Предлагается условно разделить освоение площадок натри очереди в привязке к установленным социологическими исследованияминамерениям граждан приобрести жилье в ближайшее время, в среднесрочной идолгосрочной перспективе.

При планированииразвития территорий под жилищное строительство необходимо обеспечитьвзаимодействие органов публичной власти с сетевыми и ресурсоснабжающимиорганизациями при включении планируемых к строительству линейных объектов,обеспечивающих создание инженерной и коммунальной инфраструктуры, в документытерриториального планирования соответствующего уровня.

Технологияоценки фактического состояния жилищного строительства и территорий,перспективных для освоения, будет предусматривать последовательную реализациюувязанных между собой этапов:

1) актуализацияданных по спросу на жилье на основе сведений Управления Федеральной службыгосударственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осделках с жилой недвижимостью и результатов комплексных социологических имаркетинговых исследований рынка жилой недвижимости и ежегодных опросовнаселения;

2) актуализацияданных по объему ввода жилья в разрезе муниципальных образований Самарскойобласти на основе информации органов местного самоуправления;

3) актуализацияданных по количеству льготных категорий граждан на основе информацииминистерства социально-демографической и семейной политики Самарской области;

4) актуализацияданных об объемах жилья, являющегося непригодным для проживания, на основеинформации регионального оператора, ведущего учет ветхого и аварийного жилья;

5) актуализацияперечня площадок для строительства по данным генеральных планов муниципальныхобразований;

6) актуализацияданных по размещению систем коммунальной инфраструктуры на основе данныхсетевых и ресурсоснабжающих организаций, а такжепрограмм комплексного развития коммунальной инфраструктуры.

По итогамопределения территорий, перспективных для освоения под жилищное строительство,по мере необходимости будут подготовлены:

изменения всхему территориального планирования Самарской области;

рекомендацииорганам местного самоуправления по внесению изменений в генеральные планы,правила землепользования и застройки, программы комплексного развитиякоммунальной инфраструктуры, а также программы субсидирования мероприятий повнесению указанных изменений в схему территориального планирования Самарскойобласти.

В настоящеевремя в Самарской области используется механизм, при котором застройщик(инвестор) самостоятельно предпринимает меры, направленные на выявление,оформление, подготовку земельных участков для целей жилищного строительства.При этом все расходы, связанные с данными процедурами, ложатся на застройщика(инвестора). На решение указанных проблем будут направлены меры по созданиюинформационных систем, содержащих в свободном доступе для застройщиков(инвесторов) сведения о потенциальных площадках, пригодных для жилищногостроительства, а также установление порядка взаимодействия органов власти сзастройщиками (инвесторами).

Следствиемвышеизложенных мер станет предоставление земельных участков для жилищногостроительства и в рамках договоров о развитии застроенных территорий длястроительства объектов инфраструктуры.

 

3.Увеличение предложения доступного стандартного жилья

(Вредакции Постановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

 

Всоответствии с государственной программой Российской Федерации"Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугамиграждан Российской Федерации", утвержденной распоряжением ПравительстваРоссийской Федерации от 30.11.2012 N 2227-р, должны быть реализованы как общиемеры по стимулированию строительства стандартного жилья, развитиюнекоммерческих форм жилищного строительства, в том числе жилищно-строительнымикооперативами, так и приоритетный проект по повышению доступности жилья дляэкономически активного населения (домохозяйств) за счет увеличенияобъемов строительства стандартного жилья. (В редакцииПостановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

К приоритетномупроекту относится строительство стандартного жилья, приобретаемого гражданамипо фиксированным ценам, которые должны составлять не более 80% от среднейрыночной цены на аналогичные жилые помещения на соответствующей территорииреализации проекта. (В редакции ПостановленияПравительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

Приоритетныйпроект ориентирован на удовлетворение спроса нуждающихся в улучшении жилищныхусловий домохозяйств, относящихся к экономически активному населению в возрастеот 20 до 45 лет, имеющих сбережения на первоначальный взнос в размере не менее20%, доходы которых не позволяют приобрести жилье по текущим рыночным ценам спомощью собственных и заемных средств, но позволяют приобрести жилье поуказанным фиксированным ценам.

Снижение затрати рисков строительства стандартного жилья в рамках реализации приоритетногопроекта планируется обеспечить за счет: (В редакцииПостановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

организационногосодействия в выявлении и координации спроса домохозяйств указанных категорий наприобретение стандартного жилья по фиксированным ценам;(В редакции Постановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

установленияльготных условий предоставления для комплексного освоения в целях жилищногостроительства или для жилищного строительства земельных участков, находящихся вфедеральной собственности, собственности единого института развития в жилищнойсфере, региональной и муниципальной собственности или государственнаясобственность на которые не разграничена; (В редакцииПостановления Правительства Самарской области от16.12.2016 № 756)

содействия вобеспечении земельных участков коммунальной инфраструктурой, а также, принеобходимости, социальной инфраструктурой;

обеспечениядоступа к кредитным ресурсам для строительства и приобретения жилья;

предоставлениятиповой проектной документации для жилищного строительства;

содействиязастройщику в сокращении сроков прохождения административных процедур;

предоставлениязастройщику гарантии выкупа нереализованного стандартного жилья (при наличииресурсного обеспечения со стороны Внешэкономбанка или другого банка). (В редакции Постановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

Мерыгосударственной поддержки отдельных категорий граждан в приобретении (строительстве)жилья, а также приобретение (строительство) жилых помещений для обеспеченияжильем льготных категорий граждан по договорам социального найма жилыхпомещений должны определяться исходя из единой для муниципальных образованийСамарской области стоимости приобретения (строительства) жилья. В тех муниципалитетах, где рыночная стоимость превышаетустановленный норматив, исходя из которого рассчитывались соответствующие мерыпо обеспечению жильем льготников и государственной поддержке отдельныхкатегорий граждан, приобретение (строительство) жилья муниципалитетами игражданами должно обеспечиваться за счет дополнительных мер стимулированиязастройщиков путем компенсации им части обоснованно произведенных затрат сцелью гарантированного приобретения жилья в пределах расчетных нормативовстоимости жилых помещений. Установление единой по муниципальнымобразованиям и (или) в целом по Самарской области стоимости приобретения(строительства) жилья на уровне, достаточном для строительства качественнонового уровня жилья и коммуникаций, должно обеспечивать создание нового жильяпри эффективном расходовании средств областного бюджета в рамках согласованныхс муниципалитетами стандартов строительства жилья. В случае фактическойэкономии средств областного бюджета, предоставленных муниципалитетам наприобретение (строительство) жилья, в том числе для формирования муниципальногожилищного фонда, указанные средства должны оставаться в распоряжениимуниципалитетов и направляться на те же цели.

Предоставлениеземельных участков из регионального фонда площадок застройщикам в целяхреализации приоритетного проекта будет осуществляться специализированнымиобластными некоммерческими организациями на определенных условиях, в частностивключающих требования к типу жилья, цене продажи строящегося жилья, качеству исрокам проведения работ.

 

4.Развитие некоммерческих форм жилищного строительства

путем созданияжилищно-строительных кооперативов

 

В условиях,когда ипотечное кредитование с сохраняющимися достаточно высокими процентными ставкамиявляется доступным источником оплаты приобретаемого жилья не для всех граждан,развитие некоммерческих форм жилищного строительства, в том числе созданиежилищно-строительных кооперативов (далее - кооперативы), может статьоптимальным способом решения жилищной проблемы значительнойчасти населения региона.

Главноепреимущество некоммерческих форм жилищного строительства состоит в болеедешевом способе приобретения гражданами жилья по сравнению с его покупкой узастройщика. Участие в кооперативе позволяет гражданам приобрести жильефактически по себестоимости, поскольку взносы членов кооператива определяютсявеличиной, необходимой для осуществления строительства жилого дома. Кроме того,членам кооператива не требуется единовременная оплата всей суммы. Оплата можетосуществляться в рассрочку по мере возникновения потребности в финансированиисоответствующего этапа строительства. Грамотно выстроенная системафинансирования строительства объекта за счет поэтапно вносимых членамикооператива денежных средств и своевременное выполнение обязательств членамикооператива может позволить осуществить строительство жилого дома безпривлечения кредитных средств банков, а следовательно,уменьшить себестоимость строительства.

С целью оказаниясодействия гражданам в создании жилищно-строительных кооперативов и обеспеченииих функционирования, связанного со строительством многоквартирного жилого дома,целесообразно создание региональным оператором специального бюро содействияразвитию некоммерческих форм жилищного строительства, задачи которого должнывключать в себя:

1)информирование населения о возможностях приобретения жилого помещенияпосредством членства в создаваемом кооперативе, преимуществах данной формыжилищного строительства в сравнении с иными формами;

2) выявлениеспроса граждан на участие в жилищном строительстве посредством членства вкооперативе. Определение спроса граждан на участие в кооперативе должнопроизводиться путем формирования реестра лиц, изъявивших желание участвовать.Ведение реестра должно осуществляться на постоянной основе на условияхоткрытости и доступности посредством принятия соответствующих заявленийграждан. Целесообразно предусмотреть возможность представлениязаинтересованными лицами заполненной типовой формы заявления не только посредствомличного обращения, но и путем направления их по почте, а также электроннымспособом;

3)оказание содействия гражданам в создании кооператива, включая помощь вгосударственной регистрации кооператива;

4) оказаниеуслуг вновь созданному кооперативу на различных этапах строительства объекта вчасти приобретения и оформления прав на земельный участок, подготовки проектнойдокументации, в необходимых случаях проведения экспертизы и полученияразрешения на строительство, привлечения третьих лиц для выполненияопределенных видов работ.

Созданныйкооператив будет выполнять функции застройщика при строительствемногоквартирного жилого дома.

Деятельностьрегионального оператора по оказанию содействия в создании кооператива будет осуществляться в том числе в соответствии с положениямиФедерального закона "О содействии развитию жилищного строительства",предоставляющими возможность получения в безвозмездное срочное пользованиеземельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, оказаниясодействия кооперативу в обеспечении земельного участка инженерными сетями.

 

5.Формирование и развитие института арендного жилья

 

На сегодняшнийдень лишь около 6% населения Самарской области арендует жилье для собственногопроживания. При этом средние расходы граждан на аренду жилья составляют 8800рублей в месяц. Каждый пятый житель области, снимающий жилье, несетзначительные расходы на его оплату (свыше 30% совокупного семейного дохода).

Вместе с темаренда жилья с арендной платой в размере, который в 2 - 6 раз меньше среднейвеличины ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, может решить проблемуулучшения жилищных условий граждан, имеющих невысокий уровень доходов.Необходимо также учитывать изменение отношения населения к арендному жилью. Поданным социологических исследований, 42% граждан положительно оценивают идеюразвития арендного жилья. Значительная часть граждан выражает готовность кпостоянному проживанию в арендуемых жилых помещениях. Поэтому идея созданияарендного жилья с точки зрения восприятия населением является перспективной.

Формированиефонда арендного жилья должно производиться с учетом наличия спроса на данныйвид жилой недвижимости. Оценка спроса на арендное жилье возможна как наосновании рыночных, так и иных факторов. В настоящее время следуетконстатировать отсутствие финансовых инструментов, которые позволили бысоздавать арендное жилье, исходя из платежеспособного спроса граждан на него.Развитие фонда арендного жилья на сегодняшний день возможно лишь с учетомспроса, который фактически формируют органы власти различных уровней и крупныеработодатели. Поэтому арендное жилье должно стать востребованным для следующихкатегорий граждан:

1) лиц,состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях;

2) граждан,нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не состоящих на учете, чьи доходыне достаточны для приобретения жилого помещения;

3) работниковсоциальной сферы, потребность в которых существует в муниципальных образованияхСамарской области;

4) работниковпредприятий Самарской области, в отношении которых работодатели выразилизаинтересованность в обеспечении их арендным жильем.

Некоммерческоеарендное жилье может быть также использовано для нужд граждан, переселяемых изаварийного жилищного фонда, а также некоторых категорий лиц, которым Жилищнымкодексом Российской Федерации предусмотрено предоставление жилых помещений изсостава маневренного фонда.

В отношении лиц,имеющих невысокий уровень доходов, возможно субсидирование платы за пользованиежилым помещением (полностью или частично). При этом потребуется учитыватьдоход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегосяв собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

В период до 2020года создание и развитие арендного жилья на территории Самарской области будетосуществляться посредством строительства арендных жилых домов, в том числе врамках программ (проектов) открытого акционерного общества "Агентство поипотечному жилищному кредитованию".

Определениепотребности в арендном жилье должно производиться региональным операторомпосредством формирования реестра лиц, нуждающихся в таком жилье. Ведениесоответствующего реестра должно осуществляться на постоянной основе на условияхоткрытости и доступности по двум основным направлениям:

1) получениеинформации по инициативе самого регионального оператора путем направлениясоответствующих запросов в муниципальные образования и крупным предприятиямСамарской области;

2)самостоятельное обращение к региональному оператору муниципальных образований,предприятий и иных организаций Самарской области, а также физических лиц,нуждающихся в арендном жилье.

Механизмформирования арендного жилья будет включать в себя безвозмездную передачурегиональному оператору земельного участка, подготовку им площадки длястроительства и последующее отчуждение ее застройщику. Для создания арендныхдомов потребуется привлечение кредитных средств в целяхфинансирования проектов по строительству, приобретению и эксплуатации такихдомов. Соответствующее финансирование может предполагать:

предоставлениезастройщику кредита на период строительства;

предоставлениеприобретателю арендного дома долгосрочного кредита на эти цели, за счеткоторого погашается кредит застройщика (вновь предоставленный кредитобеспечивается залогом земельного участка и построенного на нем арендного дома;погашение кредита будет производиться за счет получаемой платы за пользованиежилыми помещениями).

При реализациикаждого отдельного проекта по созданию арендного жилья значимым будет являтьсявопрос о наличии гарантов спроса на данное жилье, в качестве которых должнывыступать муниципальные образования Самарской области, крупные предприятия иорганизации бюджетной сферы. В таком случае гарантируется оплата части платежейза пользование жилыми помещениями.

Строительство иразвитие арендного жилищного фонда будет обеспечено посредством следующих мергосударственной поддержки:

бесплатногопредоставления земельных участков для строительства арендных многоквартирныхжилых домов;

предоставленияпри необходимости государственных и муниципальных гарантий при получениизастройщиками кредитов для строительства арендных многоквартирных жилых домов;

обеспечениягарантированного спроса на аренду жилья на длительный срок;

снижения ставкиналога на имущество организаций в отношении арендного жилья как минимум доставки налога на имущество физических лиц;

снижения ставкиналога на прибыль организаций в отношении субъектов, инвестирующих средства встроительство арендных многоквартирных жилых домов.

Управлениепроектами в области развития арендного жилья должно осуществляться региональнымоператором в части некоммерческого найма, а также специализированной проектнойкомпанией (открытым акционерным обществом "Самарские доходные дома имениД.Е. Челышева"), созданной региональнымоператором, в части коммерческого использования такого жилья.

Формированиеарендного жилого фонда позволит выполнить следующие задачи:

1) решениежилищной проблемы граждан с невысоким уровнем доходов, в том числеквалифицированной рабочей силы;

2)предоставление гарантий лицам, являющимся наймодателямии нанимателями жилья, предупреждение и устранение злоупотреблений при наймежилых помещений;

3) ликвидациясложившегося теневого рынка найма жилых помещений.

Реализацияконцепции жилищной политики в части создания арендного жилья будет направленана обеспечение ввода арендного жилья в многоквартирных домах в размере 10% отобщей площади вводимого в Самарской области жилья к2020 году.

В то же время врамках использования системы мониторинга рынка жильяСамарской области необходимо учитывать риски снижения в перспективепотребности населения в арендуемом жилье за счет расширения возможностейграждан по приобретению стандартного жилья в собственность. Предпосылки длявозникновения в будущем подобных рисков заложены в существующей на сегодняшнийдень высокой стоимости жилья. При этом почти троекратное увеличение спросанаселения на жилье в современных условиях наступает при достижениисреднедушевого дохода в размере 35 тыс. рублей в месяц. Среднедушевой же доходнаселения Самарской области в начале 2013 года составил 26 - 27 тыс. рублей вмесяц. (В редакции Постановления ПравительстваСамарской области от02.07.2018 № 374)

Такимобразом, решение задачи снижения стоимости 1 кв. метра жилья к 2018 году на 20%от уровня 2012 года (с учетом изменения уровня цен в строительстве и индексовроста потребительских цен), а также задачи снижения стоимости ипотечныхкредитных ресурсов для населения позволит существенным образом активизироватьспрос жителей региона на приобретение жилья в собственность. В случае такогоразвития событий государственная жилищная политика Самарской области будетнаправлена на создание большего предложения нового стандартного жилья и надостижение высокого уровня обеспеченности жителей Самарской области жильем бездостижения 10-процентной доли арендного жилья от общей площади, котороепланируется ввести в Самарской области к 2020 году. (Вредакции Постановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

 

6.Ликвидация аварийного и ветхого жилья

 

Как былоотмечено в разделе I настоящей Концепции, больше половины жителей области (55%)проживает в домах и квартирах, устаревших с точки зрения современных требованийк инфраструктуре и коммуникациям комфортного жилья.

Упор на освоениеновых строительных площадок и расширение границ населенных пунктов приведет кобветшанию жилья в существующих границах населенных пунктов. Поэтому необходимывыработка и применение эффективных мер обновления жилищного фонда, прежде всегов городах Самарской области. При этом важно учитывать интересы населения,проживающего в "старом" жилье, стремление сохранить возможностьпроживания в месте нахождения своего жилья. В этих целях в качестве технологиирасселения из ветхого, аварийного и морально устаревающего жилья необходимосоздавать и использовать государственный маневренный фонд и арендный жилищныйфонд для временного проживания граждан, чьи дома должны быть ликвидированы, напериод их сноса и строительства нового жилья. Гражданам, выселенным из ветхого,аварийного и морально устаревающего жилья, должны быть предоставлены жилыепомещения в новых многоквартирных домах, построенных на месте снесенного жилья.Строительство объектов маневренного фонда в крупных городах Самарской областипо возможности должно быть запланировано в местах концентрации ветхого, аварийногои морально устаревающего жилья. При этом часть маневренного фонда, построенногодо 2018 года в городе Самаре, может быть использована для целей расселенияболельщиков чемпионата мира по футболу в 2018 году.

К 2020 годунеобходимо обеспечить отсутствие в Самарской области ветхого и аварийногожилищного фонда, а также снижение среднего уровня износа жилищного фонда донормативного уровня.

Для решения этойзадачи необходимо:

1) увеличитьобъемы и темпы расселения граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье,привлечь на указанные цели дополнительные ресурсы федерального бюджета исредства государственных институтов содействия реформированиюжилищно-коммунального хозяйства и развитию жилищного строительства;

2) создатьэффективные системы планирования, мониторинга, отчетности и взаимодействия всехучастников мероприятий с целью выполнения предусмотренных планов по ликвидацииаварийного и ветхого жилищного фонда. Будет создана региональная система учетаветхого и аварийного жилья и обеспечена ежегодная актуализация данных системыучета ветхого и аварийного жилья;

3)подготовить сводный перечень многоквартирных жилых домов, признанных аварийнымии подлежащими сносу или реконструкции, для включения в региональную адреснуюпрограмму по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на основаниипредставленных органами местного самоуправления адресных списков аварийныхжилых домов и списков граждан, подлежащих расселению, с указанием правовых итехнических характеристик принадлежащих им жилых помещений.

Программыгосударственной корпорации - Фонда содействия реформированиюжилищно-коммунального хозяйства являются в настоящее время основным механизмом,обеспечивающим капитальный ремонт общего имущества жилищного фонда ипереселение граждан из аварийного жилья. При этомпредусмотренные объемы финансирования мероприятий по переселению граждан измногоквартирных домов, признанных аварийными по состоянию на 1 января 2012 годаи не входящих в действующие программы переселения по данным реестра аварийныхдомов, не обеспечивают в полной мере выполнение Указа Президента РоссийскойФедерации от 07.05.2012 N 600 "О мерах по обеспечению граждан РоссийскойФедерации доступным и комфортным жильем и повышению качестважилищно-коммунальных услуг".

В разрезеконкретных муниципалитетов и территорий проживания граждан необходимореализовать адресные мероприятия по обновлению существующего жилищного фонда ирасселению граждан из ветхого и неблагоустроенного жилья с учетомдифференциации порядка и условий предоставления мер государственной поддержки,а также стимулирования частной инициативы.

Должна бытьразрешена проблема реализации инициативы застройщика (инвестора) по отселениюза свой счет (полностью или частично) нанимателя непригодного жилья по договорусоциального найма в другое благоустроенное жилье. В соответствии сзаконодательством не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся ваварийном состоянии. Поэтому граждане - наниматели аварийного жилья по договорусоциального найма не имеют возможности приватизировать жилье, а застройщик(инвестор), в свою очередь, лишен возможности выкупа такого жилья. В целяхразрешения подобных ситуаций должно быть введено в практику заключениетрехсторонних договоров между застройщиком (инвестором), органом местногосамоуправления, уполномоченным распоряжаться жилыми помещениями по договорусоциального найма, и нанимателем непригодного жилья. Характеробязательств, установленных подобными договорами, должен предусматриватьгарантии по защите имущественных прав нанимателя со стороны органа местногосамоуправления, расторжение договора социального найма жилого помещения вслучае предоставления застройщиком (инвестором) жилого помещения всобственность нанимателя, согласие органа местного самоуправления на ликвидациюзастройщиком (инвестором) объекта - непригодного жилого помещения, находящегосяв муниципальной собственности, после предоставления нанимателю благоустроенногожилого помещения и расторжения договора социального найма. В целях упрощения организации общественного контроля за реализациейвышеизложенной схемы отселения из непригодного муниципального жилищного фонда,снижения рисков коррупционных проявлений при таком отселении минимизацииматериальных и организационных издержек органов местного самоуправления,связанных с заключением и исполнением упомянутых договоров, а также в целяхформирования единообразной практики отселения, целесообразно рассмотретьвозможность возложения по доверенности полномочий органов местногосамоуправления по совершению подобных сделок на регионального оператора.

Необходимо такжеобеспечить при отселении граждан из непригодных жилых помещений, находящихся вих собственности, единообразное понимание относительно того, на что имеют правоотселяемые граждане, в целях устранения предпосылок к возникновению полярныхситуаций: злоупотребления застройщиком (инвестором) своим положением илипредъявления чрезмерно завышенных требований гражданами - собственникаминепригодных жилых помещений. Функция оказания содействия застройщикам(инвесторам) и отселяемым гражданам, являющимся собственниками непригодныхжилых помещений, также должна быть возложена на регионального оператора.

 

7.Обеспечение завершения строительства и ввода

в эксплуатацию"проблемных" многоквартирных домов

 

Актуальнойпроблемой в сфере жилищного строительства является наличие большого количестванедостроенных или построенных, но не сданных в эксплуатацию многоквартирныхжилых домов. При этом острейшей проблемной ситуацией является банкротствозастройщика, привлекавшего денежные средства граждан и не завершившегостроительство многоквартирного дома. Условиями разрешения такой ситуацииявляются:

1)взаимодействие органов государственной власти Самарской области и органовместного самоуправления с арбитражным управляющим, участниками долевогостроительства, кредиторами, новым инвестором в целях выхода из кризиснойситуации, в том числе путем создания участниками долевого строительстважилищно-строительного кооператива и передачи ему прав застройщика на объектнезавершенного строительства и земельный участок;

2) эффективноеиспользование активов должника (движимого и недвижимого имущества,имущественных прав) и свободных жилых и нежилых помещений в недостроенном домев целях получения денежных средств, необходимых для завершения строительствамногоквартирного жилого дома.

Соблюдениеуказанных условий позволит минимизировать бюджетные расходы при завершениистроительства и вводе в эксплуатацию подобных объектов.

В отношениимногоквартирных домов, как недостроенных, так и уже построенных, но невведенных в эксплуатацию, решение вопросов о завершении их строительства ивведении в эксплуатацию должно производиться в зависимости от наличия ихарактера нарушений, допущенных при возведении обозначенных объектов.

При наличиинеустранимых, прежде всего строительных, нарушений, угрожающих жизни и здоровьюграждан, должно приниматься в установленном законом порядке решение о сносетакого строения. Если же нарушения отсутствуют или незначительны, носятустранимый характер, не угрожают жизни и здоровью граждан, целесообразнопринятие решения о достройке объекта и вводе его в эксплуатацию. Финансированиесоответствующих мероприятий должно производиться за счет следующих средств:

бюджетныхсредств различных уровней, выделяемых на обозначенные цели;

средствзастройщика, принявшего на себя обязательства по достройке дома и введении его в эксплуатацию. В качестве компенсации затратзастройщика возможно предоставление ему новой площадки для строительства;

средств,полученных от реализации свободных квартир и нежилых помещений в недостроенномдоме;

средствучастников долевого строительства и собственников квартир недостроенного и невведенного в эксплуатацию жилого дома. В настоящее время обязанности указанныхлиц по внесению денежных средств могут возникнуть лишь в случае добровольногопринятия ими на себя соответствующих обязательств. В целях стимулированияграждан к принятию соответствующего решения целесообразно использовать механизмпервоочередного решения вопроса по достройке жилого дома и введению его вэксплуатацию, выделению необходимых бюджетных средств и началу работприменительно к тем объектам, где гражданами выражена готовность частичногофинансирования соответствующих мероприятий за счет собственных денежныхсредств. Величина возможного финансирования в данном случаедолжна быть не менее разницы между установленной на соответствующий периодсредней рыночной стоимостью 1 кв. метра общей площади жилых помещений поСамарской области и стоимостью 1 кв. метра общей площади жилого помещения,уплаченной лицом по договору, в расчете на общую площадь всех жилых помещений,в отношении которых заключены договоры, и общее количество лиц, с которыми такие договоры были заключены.

Длямногоквартирных домов, построенных в соответствии с градостроительными нормамии правилами, но не введенными в эксплуатацию в связи с отсутствиемразрешительной документации и (или) оформленных в установленном порядке прав наземельный участок, целесообразно предусмотреть в федеральном законодательствеположения относительно установления на ограниченный период времени упрощенногопорядка получения разрешений на ввод в эксплуатацию при соблюдении определенныхусловий, препятствующих нарушению прав и законных интересов граждан. Этопозволит легализовать ряд ранее построенных, но не введенных в эксплуатацию жилыхдомов, оформив их и находящиеся в них квартиры в качестве полноценных жилищныхобъектов.

 

III.Направления жилищной политики Самарской области в сфере

обеспеченияспроса на новое жилье

 

1.Общая характеристика методологии жилищной политики

Самарской областипо удовлетворению спроса населения

на жилье

 

Все население,заинтересованное в улучшении жилищных условий, с целью применениявсего спектра способов решения жилищной проблемы условно можно поделитьна 5 групп в зависимости от степени платежеспособности и наличия желанияприобрести готовое жилое помещение или самостоятельно построить индивидуальныйжилой дом.

Первая группа -это платежеспособная часть населения, способная самостоятельно приобрести жильеза счет собственных или привлеченных заемных (кредитных) средств.Удовлетворение спроса данной группы населения на жилые помещения зависитисключительно от объемов строительства жилья разного класса, что стимулируетсяобщими мерами государственной поддержки субъектов рынкастроительства жилья.

Вторая группа -это условно платежеспособная часть населения, способная приобрести стандартноежилье за счет собственных или привлеченных заемных (кредитных) средств в более низком ценовом сегменте. (В редакции Постановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

Третья группа -это часть населения, чей платежеспособный спрос на жилье обусловленпредоставляемыми мерами государственной социальной поддержки (социальнымивыплатами, жилищными сертификатами и т.п.). Соответствующие мерыгосударственной поддержки являются самостоятельными способами стимулированияплатежеспособного спроса на жилье.

Четвертая группа- это часть населения, не имеющая права на меры государственной социальнойподдержки (социальные выплаты, жилищные сертификаты и т.п.), а такжевозможности самостоятельно удовлетворить потребности в улучшении жилищныхусловий. Данная часть населения также может быть поделена на две подгруппы: неимеющие права на получение жилого помещения по договору социального найма иимеющие право на получение жилого помещения по договору социального найма. Стимулирование государственного спроса на жилье для обеспечениясоциально незащищенных категорий граждан можно обеспечить либо за счетувеличения бюджетных расходов на указанные цели, либо путем оптимизации такихрасходов (например, предложение арендного жилья для отдельных категорий (групп)граждан вместо ожидания получения социального жилья - заменяя покупку жильясозданием арендного жилья либо уходом от прямого субсидирования отдельных группнаселения, направляя указанные ресурсы на поддержку в приобретении жильягражданами, оказывая существенную поддержку на первом этапе (в частипервоначального взноса или уплаты процентов в первыегоды обслуживания ипотечного кредита при приобретении (строительстве) жилья).

Пятая группа -граждане, не желающие покупать готовое жилье и стремящиеся к самостоятельномустроительству индивидуальных жилых домов. Для данной категории должныготовиться площадки для массового индивидуального жилищного строительства свведением в законодательство стимулирующих мер к строительству дома ирегистрации права собственности на него в течение 5 лет с моментапредоставления земельного участка для строительства. Такая система мер вперспективе позволит компенсировать расходы государства (муниципалитетов) наподготовку площадок за счет уплаты налога на имущество физических лиц.

Жилищнаяполитика Самарской области направлена на стимулирование приобретения жильягражданами перечисленных пяти групп населения. Это обеспечивает формированиенепрерывной системы обновления и увеличения площади жилья за счет перемещенияграждан между различными группами по спросу на жилье и формирования новых потребностейв приобретении более качественного жилья.

Необходимопостепенно повышать стандарты обеспечения жильем населения за счет снижениястоимости элитного жилья, жилья бизнес-класса,комфорт-класса. Тенденции к развитию спросапоказывают, что если в ближайшие два - три года спрос концентрируется вокругодно-, двухкомнатных квартир стандартного жилья, то граждане,планирующие покупку жилья через пять лет, в основном ориентируются какминимум на трехкомнатные квартиры. (В редакцииПостановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

Плавноеповышение стандартов обеспечения жильем, массовое строительство болеепросторного и комфортного жилья будет способствовать существенному снижениюстоимости жилья на вторичном рынке, открывая возможность его приобретения дляграждан, которые раньше не могли даже мечтать о собственном жилье.

 

2.Развитие системы ипотечного кредитования и мобилизация

денежных средстви накоплений населения

 

По информацииГлавного Управления Банка России по Самарской области, в 2011 году кредитнымиорганизациями в Самарской области было выдано 16 011 ипотечных жилищныхкредитов, в 2012 году - 21 487.

УказомПрезидента Российской Федерации от 07.05.2012 N 600 "О мерах пообеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем иповышению качества жилищно-коммунальных услуг" предписано обеспечить до2018 года увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815тысяч в год.

Исходяиз численности населения в Самарской области количество выдаваемых ипотечныхжилищных кредитов не должно быть ниже 18,2 тысячи в год. Можноконстатировать, что в 2012 году данный показатель был существенно превышен.Прогноз на 2013 год также позволяет предположить превышение соответствующегопоказателя в Самарской области.

Сучетом динамики увеличения количества ипотечных жилищных кредитов ипредполагаемой мобилизации денежных средств и накоплений граждан в развитие рынкажилищного строительства, обеспеченной снижением рыночной стоимости жилья иповышением его качества, предполагается, что к 2018 году количество выданныхипотечных кредитов превысит 36 тысяч, что позволит превысить в 2 разапоказатель, установленный Указом Президента Российской Федерации от 07.05.2012N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерациидоступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальныхуслуг". Данное обстоятельство, во-первых, свидетельствует о существенной закредитованности населения Самарской области и, во-вторых,о потенциале значительного увеличения числа выдаваемых ипотечных кредитов наприобретение жилья в случае снижения его рыночной стоимости.

Задачагосударства - мобилизовать денежные средства и накопления граждан в развитиежилищного строительства путем повышения доступности и увеличения количествакачественных предложений жилой недвижимости, создания условий для измененияприоритетов в структуре потребления домохозяйств в пользу жилой недвижимости.

Качество жильяопределяется качеством самого жилого помещения, удобством планировки жилыхпомещений, качеством материалов и строительных работ, а также качеством среды,характеризующим качество жизни. На качество среды оказывает влияние множествофакторов, в том числе наличие центров деловой, коммерческой и культурнойактивности, приближенность к массовым местам работы, транспортная доступность,социальная инфраструктура, пешеходная доступность ее основных элементов,безопасность, экологичность, эстетическаяпривлекательность среды. Повышение качества среды одновременно стимулирует какспрос, так и предложение, в связи с чем мероприятия поразвитию жилищного строительства в муниципальных образованиях Самарской областибудут скоординированы с мероприятиями, направленными на создание качественнойсреды.

Достижениюпоказателя возможности приобретения к 2020 году доступного и комфортного жильяс помощью собственных или заемных средств для 60%семей от численности семей, проживающих в Самарской области, желающих улучшитьжилищные условия, будет способствовать также рост доходов населения.

По даннымстатистики, среднедушевые денежные доходы населения Самарской области в феврале2013 года составили 26406,3 рубля, средняя цена 1 кв. метра общей площади жильяпо Самарской области в I квартале 2013 года составила 45428, 53 рубля.

Рассчитанный притаких исходных данных коэффициент доступности жилья, представляющий собойотношение средней по Самарской области рыночной стоимости стандартной квартирыобщей площадью 54 кв. метра к среднему годовому совокупному денежному доходусемьи из 3 человек в Самарской области, составляет чуть более 2,58 года. Даженезначительное увеличение доходов населения, с одной стороны, при планомерномснижении стоимости 1 кв. метра жилья, с другой стороны, позволит существенноулучшить данный показатель.

 

3. Мерыгосударственной поддержки в сфере улучшения

жилищных условий

 

На сегодняшнийдень основную сложность при получении ипотечного жилищного кредита составляетуплата первоначального взноса. Если гражданин не вправе рассчитывать набесплатное предоставление жилого помещения и не имеет сбережений, отсутствиесредств на первоначальный взнос перекрывает возможность улучшения жилищныхусловий.

Однако такуювозможность может предоставить так называемая социальная ипотека, под которой,как правило, понимается механизм улучшения жилищных условий социальнонезащищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственнойфинансовой поддержки.

Вто же время важно учитывать, что механизмы и условия государственной поддержкиотдельных категорий граждан путем предоставления льготных ипотечных кредитов спониженной ставкой, компенсацией части процентной ставки и другими специальнымиусловиями предоставления социальных выплат (компенсаций) и (или) ипотечныхжилищных кредитов должны определяться по результатам предварительного анализавозможностей конкретных групп граждан и доступных им условий получениягосударственной поддержки. Только такой подход обеспечитэффективную государственную поддержку отдельных категорий (групп) населения вприобретении (строительстве) жилья. В противном случаевнедренные без предварительного анализа механизмы стимулирования спросаотдельных категорий граждан на жилье в совокупности с ограниченностьюбюджетных ресурсов, направляемых на указанные цели, могут формироватьнегативное отношение населения к деятельности органов публичной власти в сферереализуемых мер жилищной политики.

С учетомвышеизложенного разработку механизмов государственной поддержки в приобретениижилья любыми категориями граждан необходимо начинать с определенияминистерством социально-демографической и семейной политики Самарской областикатегорий граждан для предоставления льготных ипотечных кредитов, выделяясоциальный сегмент жилищной политики. Механизм и условия государственнойподдержки в части соблюдения социальной справедливости должны предлагатьсяминистерством социально-демографической и семейной политики Самарской области.

Министерствостроительства Самарской области должно предлагать механизмы оказаниясоответствующих мер государственной поддержки, а министерство экономическогоразвития, инвестиций и торговли Самарской области - условиясоциально-экономического развития (где люди будут жить, учиться и работать).

В настоящеевремя наиболее популярны среди населения такие меры государственной поддержки,позволяющие уплатить первоначальный взнос, как использование материнского(семейного) капитала, субсидии и социальные выплаты для молодых семей.

Однако срокдействия Федерального закона "О дополнительных мерах государственнойподдержки семей, имеющих детей", предусматривающего право на получениематеринского (семейного) капитала, ограничен 31 декабря 2016 года.

В настоящеевремя более 78 тыс. жителей Самарской области стали обладателями государственныхсертификатов на материнский (семейный) капитал. В 2011 году выдано 12796государственных сертификатов на материнский (семейный) капитал, а в 2012 году -уже 14426. При этом, по данным регионального отделенияПенсионного фонда Российской Федерации, самой востребованной программой,позволяющей владельцам сертификатов распорядиться своими субсидиями, остаетсяулучшение жилищных условий. За все время существования данной мерыгосударственной поддержки на улучшение жилищных условий в Самарской областибыло направлено более 9,5 млрд. рублей, в 2012 году - около 2,8 млрд. рублей.

Законом Самарскойобласти "О государственной поддержке граждан, имеющих детей"предусмотрено право на единовременную денежную выплату в размере 100 тыс.рублей при рождении (усыновлении) третьего ребенка. Хотя установленная мераподдержки весьма значительна, по сравнению с федеральным материнским (семейным)капиталом данная мера охватывает более узкую категорию граждан и с точки зренияразмера недостаточна для решения жилищных вопросов.

Действиефедеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы,утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 N1050 (в том числе подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей"),ограничено 31 декабря 2015 года.

Насофинансирование расходных обязательств Самарскойобласти на предоставление социальных выплат молодым семьям на приобретение(строительство) жилья в рамках подпрограммы "Обеспечение жильем молодыхсемей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015годы Самарской области из федерального бюджета в 2012 году предоставлено 124млн. рублей, в 2013 году планируется выделить 210 млн. рублей.

Таким образом, вцелях поддержания платежеспособного спроса очевидна необходимость хотя бычастичного замещения мер государственной поддержки, ограниченных вышеуказаннымсроком.

Кроме того,дополнительно будет рассмотрена возможность закрепления в законодательствеСамарской области такой меры государственной поддержки, как предоставлениесемьям за счет средств областного бюджета компенсации на погашение частиипотечного кредита (займа) при рождении (усыновлении) ребенка. В качествебазового варианта для закрепления подобной меры поддержки рассматриваетсявозможность предоставления компенсации в сумме 50 тыс. рублей в связи срождением первого ребенка и 100 тыс. рублей в связи с рождением второго илипоследующего ребенка. На финансирование соответствующей меры государственнойподдержки (при условии ее установления начиная с 2014 года) до 2020 годаориентировочно потребуется 3458,74 млн. рублей областного бюджета.Прогнозируемое число получателей данной меры поддержки с учетом динамикиколичества рождений детей и увеличения числа выдаваемых ипотечных кредитов к2020 году может составить 47700 семей.

В целяхстимулирования дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитованиявозможно введение:

компенсациизатрат по уплате первоначального взноса по ипотечным жилищным кредитам (займам)в размере до 10% для молодых врачей и молодых специалистов аэрокосмическойотрасли и автомобилестроения (2014 - 2015 годы). На данныецели по предварительным расчетам может потребоваться до 1711,6 млн. рублей;

компенсациизатрат по уплате первоначального взноса по ипотечным жилищным кредитам (займам)в размере до 20% в 2013 году и разницы процентных ставок в размере до 5% в 2014- 2016 годах для молодых педагогов государственных и муниципальныхобразовательных организаций дополнительного и дошкольного образования. Наданные цели по предварительным расчетам может потребоваться до 91,424 млн.рублей;

компенсациизатрат по уплате первоначального взноса по ипотечным жилищным кредитам (займам)в размере до 20% в 2013 году для молодых учителей государственных имуниципальных общеобразовательных организаций. На данные цели попредварительным расчетам может потребоваться до 14,043 млн. рублей.

Благодаряперечисленным мерам может быть предоставлена поддержка 11854 молодымспециалистам и их семьям.

Планируетсяоказание поддержки многодетным семьям. В этом направлении продолжитсяформирование земельных участков и оснащение их инженерными коммуникациями длябесплатного предоставления многодетным семьям в целях индивидуального жилищногостроительства.

Крометого, в отношении семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилыхпомещениях, планируется изучение возможности установления в 2014 - 2020 годахтакого расходного обязательства, как предоставление социальных выплат накомпенсацию затрат по уплате первоначального взноса по ипотечным жилищным кредитам(займам) в размере до 20% от суммы ипотечного жилищного кредита при рождениитретьего и последующего ребенка. На предоставление подобных социальныхвыплат (в случае установления указанного расходного обязательства) потребуется937 млн. рублей. Прогнозируемое количество получателей такой меры социальнойподдержки - 1408 семей.

Возможно такжеустановление такой меры государственной поддержки, как бесплатноепредоставление жилых помещений семьям с шестью и более детьми. Объем бюджетныхсредств, необходимых для реализации данной меры поддержки, составляет 2614 млн.рублей, что может позволить предоставить жилые помещения 550 семьям.

Планируетсяпредоставление поддержки семьям, исключенным из участников программ,предусматривающих содействие молодым семьям в приобретении жилья, в связи сдостижением ими 36-летнего возраста, что может потребовать выделения изобластного бюджета 2213 млн. рублей. Прогнозируемое число получателей данноймеры государственной поддержки (в случае ее установления) составляет 3572семьи.

Предполагаетсяизучение возможности предоставления в 2014 - 2020 годах компенсации частипроцентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (займу) в течение первых трехлет для молодых семей, являющихся получателями социальной выплаты в рамках программ,предусматривающих содействие молодым семьям в приобретении жилья, при условиипокупки ими нового жилья (не больше двух лет с даты сдачи дома в эксплуатацию),продаваемого застройщиком по цене не выше норматива стоимости 1 кв. метраобщей площади жилья по соответствующему муниципальному образованию.Прогнозируемое число получателей такой поддержки - 12828 семей. Объем бюджетныхсредств для предоставления указанной меры поддержкиможет составить 1879,42 млн. рублей.

Вышеперечисленныемеры дополнительной государственной поддержки представляют собой совокупностьльгот, которые могут быть активизированы при наличии бюджетных ресурсов. Важноотметить, что данные меры государственной поддержки определены в основном вотношении молодой, трудоспособной части населения, носят, как правило,стимулирующий характер и определены как приоритетные в силу необходимостиактивизировать отложенный спрос населения, доля которого согласно итогамсоциологических исследований довольно велика. Рождение ребенка сразу формирует отложенныйспрос на жилую недвижимость через 3 - 5 лет. Задача государства - создатьусловия для того, чтобы молодые семьи могли улучшать свои жилищные условиясразу, не откладывая эту задачу на годы.

При этомсовокупный прогнозируемый эффект от перечисленных дополнительных мергосударственной поддержки граждан (в случае их установления) при общихпотенциальных расходах областного бюджета за 2013 - 2020 годы в размере12918,721 млн. рублей составит:

77912 семей,улучшивших свои жилищные условия;

3857090 кв.метров жилья;

3349,34 рублябюджетных расходов в расчете на 1 кв. метр жилья.

Создание условийдля приобретения доступного и комфортного жилья должно быть обеспечено для всехграждан, которым в соответствии с действующим федеральным и областнымзаконодательством уже предусмотрены меры социальной поддержки, направленные наулучшение жилищных условий.

Количестволиц, имеющих право на меры государственной поддержки в сфере улучшения жилищныхусловий, таких категорий, как ветераны Великой Отечественной войны, лица,пострадавшие вследствие радиационных аварий и катастроф, ветераны боевыхдействий, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, граждане, уволенные своенной службы, труженики тыла, реабилитированные лица и лица, признанныепострадавшими от политических репрессий, не будет увеличиваться в связи сотсутствием в настоящее время обстоятельств, увеличивающих льготнуюкатегорию, и (или) в связи с условием признания нуждаемости этих лиц вулучшении жилищных условий на определенную дату. В отношении существующихочередей указанных категорий граждан, имеющих право на меры государственнойподдержки в сфере улучшения жилищных условий, задачей жилищной и социальнойполитики Самарской области является предоставление предусмотренныхзаконодательством мер государственной поддержки всем упомянутым категориям лицв полном объеме. Учитывая, что отдельным категориям граждан меры социальнойподдержки должны быть предоставлены за счет средств федерального бюджета,органы государственной власти Самарской области предпримут необходимые усилия кполучению соответствующих средств федерального бюджета для решения указаннойзадачи. В целях обеспечения выполнения расходных обязательств Самарской областипо улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан (тружеников тыла, реабилитированныхлиц и лиц, признанных пострадавшими от политических репрессий) в областномбюджете необходимо предусмотреть соответствующие средства.

Кдругим категориям лиц, имеющих право на меры государственной поддержки,относятся граждане, численность которых может увеличиваться с течением времени(например, молодые семьи, лица, выехавшие из районов Крайнего Севера иприравненных к ним местностей, вынужденные переселенцы, государственныегражданские служащие Самарской области и работники органов государственнойвласти и органов местного самоуправления, государственных и муниципальныхучреждений, молодые учителя, граждане, проживающие в сельской местности , включаямолодые семьи и молодых специалистов). Отдельной многочисленной категориейявляются лица, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищныхусловий (после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации -поставленные на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях). По состояниюна 1 апреля 2013 года общее количество граждан, признанных нуждающимися вулучшении жилищных условий в Самарской области, составляет 84988 человек.Данная численность является результатом ведения очереди в течение десятилетий ине может быть ликвидирована за несколько лет. При условии, что до 2020 годатребуется обеспечить доступным и комфортным жильем 60% российских семей,желающих улучшить свои жилищные условия, применение данного показателя крассматриваемой категории граждан означает улучшение жилищных условий вотношении не менее 50993 человек. При использовании подхода впредоставлении данной категории граждан жилых помещений по договорамсоциального найма расходы на решение жилищной проблемы указанной группы лицсоставят не менее 78 млрд. рублей, что даже в масштабах периода до 2020 годаявляется чрезмерно большой суммой для консолидированного бюджета Самарскойобласти с существующим объемом иных социальных расходных обязательств Самарскойобласти и ее муниципальных образований. В этой связи предлагается решатьжилищную проблему путем предоставления лицам, состоящим на учете в качественуждающихся в жилье, на основании их заявлений жилых помещений в арендных домахнекоммерческого использования с гарантированным субсидированием арендной платыза счет бюджетных средств. Применение такого механизма позволит значительносократить бюджетные расходы в период до 2020 года при одновременном увеличениичисленности лиц, улучшивших свои жилищные условия.

Необходимомаксимально возможное использование бюджетных ресурсов для решения жилищнойпроблемы иных граждан, численность которых в настоящее время увеличивается (вчастности, молодые семьи, молодые учителя, граждане, проживающие в сельскойместности, включая молодые семьи и молодых специалистов, и др.), по следующимпричинам.

Во-первых,очередность данных лиц на предоставление мер государственной поддержки возниклав последние годы и не успела еще достичь таких масштабов, как очередьнуждающихся в улучшении жилищных условий. Во-вторых, меры государственнойподдержки обозначенной категории лиц носят стимулирующий характер,предполагающий использование льготополучателемсобственных или заемных ресурсов для решения жилищной проблемы. Вследствиеэтого ликвидация очередей указанных категорий субъектов потребует существенноменьших затрат бюджетных ресурсов, чем улучшение жилищных условий той жечисленности лиц, состоящих на учете в целях получения жилья по договорамсоциального найма. В-третьих, возвратность средств от привлеченных ипотечныхкредитов (займов) для решения жилищной проблемы лиц, получающих стимулирующуюгосударственную поддержку, позволяет осуществить реинвестирование в ипотечноекредитование других граждан, нуждающихся в жилых помещениях. С учетомвышеизложенного необходимо ликвидировать к 2020 году очередность вышеуказанныхкатегорий лиц, имеющих право на меры государственной поддержки.

Совокупныйпрогнозируемый эффект от предусмотренных действующим законодательством мергосударственной поддержки отдельных категорий граждан (за исключением граждан,состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях и не относящихся к конкретнымкатегориям льготополучателей) при общих бюджетныхрасходах за 2013 - 2020 годы в размере 19225,1 млн. рублей составит:

24618 семей,улучшивших свои жилищные условия;

1208500 кв.метров жилья;

15907,6 рублябюджетных расходов в расчете на 1 кв. метр жилья.

Предоставлениемер государственной поддержки отдельным категориям граждан в сфере улучшенияжилищных условий будет увязано с решением другой задачи - так называемой"инвентаризацией", или проверкой списков нуждающихся в улучшениижилищных условий, поставленных на учет по разным основаниям, предусмотреннымзаконодательством. Данная задача должна исключить возможность предоставления соответствующих мергосударственной поддержки одному и тому же лицу по разным основаниям. Такой подход,с одной стороны, обеспечит целевую адресную социальную поддержку граждан,имеющих право на государственную помощь, с другой стороны, гарантируетэкономное, эффективное и социально справедливое распределение бюджетных средств в целях обеспечения реализации конституционного праваграждан на жилище.

Единый учетльготных категорий граждан, имеющих право на улучшение жилищных условий за счетгосударства (муниципалитетов), должен обеспечиваться министерством,ответственным за проведение социальной политики в Самарской области.

 

4.Формирование государственного (муниципального)

жилищного фонда

 

Отдельнойсоставляющей общего спроса на жилье в Самарской области является спроспубличных образований (Самарской области, муниципальных образований Самарскойобласти) на жилье для формирования государственного и муниципальногоспециализированного жилищного фонда и жилищного фонда социальногоиспользования.

В Самарскойобласти будет наращиваться объем специализированного жилищного фонда ижилищного фонда социального использования, в том числе:

жилищногофонда для предоставления по договорам социального найма гражданам, состоящим научете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

маневренногофонда, в том числе для временного отселения граждан из ветхого и аварийного жилья;

общежитийдля обучающихся в крупнейших образовательных учреждениях Самарской области;

областногоспециализированного фонда для обеспечения жильем детей-сирот и детей,оставшихся без попечения родителей.

Предлагаетсяпо итогам анализа исполнения в 2012 - 2013 годах областной целевой программы"Обеспечение жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся безпопечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попеченияродителей" на 2012 - 2015 годы, утвержденной постановлениемПравительства Самарской области от 19.12.2011 N 818, изучить возможность отказаот передачи органам местного самоуправления в Самарской области государственныхполномочий по обеспечению жильем детей-сирот и детей, оставшихсябез попечения родителей. Передав полномочия муниципалитетам, органыгосударственной власти Самарской области фактически ограничили возможностирасселения воспитанников детских специализированных образовательных учрежденийдля различных категорий детей-сирот и детей, оставшихся без попеченияродителей, границами муниципалитетов. Необходимо рассмотретьвозможность создания регионального жилищного фонда для предоставления жилыхпомещений указанной категории граждан, ориентировав их расселение в границахСамарской области с учетом возможности обучения, трудоустройства, необходимостисоциальной адаптации указанных граждан, обеспечения их социальной мобильности сучетом задач развития региона и территорий, а также размещения объектовпроизводства и сельского хозяйства, концентрации имеющихся ресурсов по созданиюрегионального жилищного фонда в конкретных точкахроста. Оператором данного фонда может являться министерство строительстваСамарской области, а его формирование осуществлялось бы на основаниипредложений министерства социально-демографической и семейной политикиСамарской области и министерства образования и науки Самарской области.

 

IV.Региональный оператор жилищной политики - инструмент в

решении задач жилищнойполитики Самарской области

 

Региональнымиоператорами жилищной политики в Самарской области являются Самарский областнойфонд жилья и ипотеки и Самарский областной фонд поддержки индивидуальногожилищного строительства на селе. (В редакцииПостановления Правительства Самарской области от26.06.2019 г. № 436)

В собственностьрегионального оператора бесплатно предоставляются из государственной илимуниципальной собственности земельные участки для строительства жилья различныхклассов и арендных многоквартирных жилых домов.

К функциямрегионального оператора будет отнесено:

1) формированиеплощадок для строительства жилья и арендных многоквартирных жилых домов, атакже управление региональным фондом площадок под жилищное строительство.Большую часть площадок для строительства жилья региональный оператор будетпредоставлять застройщикам на конкурсной основе с условием продажи построенногожилья по фиксированной цене;

2) строительствожилья, в том числе стандартного жилья; (В редакцииПостановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

3) создание иразвитие арендного жилья в Самарской области. В рамках этогонаправления региональный оператор будет определять спрос на арендное жилье вразрезе конкретных территорий Самарской области и предприятий Самарскойобласти, управлять проектами, связанными с созданием такого жилья, в том числечерез созданную (созданные) региональным оператором специализированнуюпроектную компанию (компании) для управления арендным жильем коммерческогоиспользования;

4) оказаниепомощи в создании жилищных кооперативов, в том числе в соответствии с Федеральнымзаконом "О содействии развитию жилищного строительства", созданиебюро содействия развитию некоммерческих форм жилищного строительства;

5) (Утратил силу - Постановление Правительства Самарскойобласти от26.06.2019 г. № 436)

6)предоставление гражданам бесплатной государственной услуги по информированию обоптимальных возможностях приобретения жилья, улучшения жилищных условий, в томчисле с использованием механизмов государственной поддержки;

7) организациязавершения строительства проблемных объектов (многоквартирного жилья);

8) реализацияпроектов государственно-частного партнерства в жилищном строительстве;

9) ипотечноекредитование граждан для приобретения или строительства жилья, в том числельготное ипотечное кредитование отдельных категорий граждан;

10) оказаниесодействия застройщикам (инвесторам), гражданам, а также органам местногосамоуправления (в отношении муниципального жилищного фонда социальногоиспользования) в сфере расселения граждан из ветхого и аварийного жилья;

11) формированиесистемы мониторинга рынка жилья.

Информация одеятельности регионального оператора будет максимально открыта дляобщественности.

 

V.Система мониторинга рынка жилья

 

Вцелях планирования потребностей в жилье и объемов жилищного строительства,мониторинга соответствия объемов жилищного строительства, платежеспособногоспроса на жилье и целевых показателей реализации региональных жилищныхпрограмм, непрерывного комплексного анализа состояния строительной отрасли натерритории Самарской области, повышения информационной открытости и инвестиционнойпривлекательности региона, а также создания дополнительных условий дляпланирования мероприятий по наращиванию участия Самарской области в реализациифедеральных целевых программ будет создана система мониторинга рынкажилья.

Созданиесистемы мониторинга рынка жилья предполагает изучение социально-экономическогоразвития Самарской области в разрезе ее отдельных территорий, создание имодернизацию системы сбора, хранения и анализа информации по ключевымхарактеристикам развития земельного и жилищного рынков (цены на рынке жилья,включая цены на рынке купли-продажи и аренды жилья, себестоимость жилищногостроительства, длительность строительного цикла (многоэтажного и малоэтажногостроительства), стоимость земли для различных вариантов использования,наличие свободных мощностей коммунальной инфраструктуры, наличие свободныхстроительных мощностей, показатели развитости транспортной и социальнойинфраструктур, параметры платежеспособного спроса населения на жилье) вСамарской области в целом и в разрезе муниципальных образований Самарскойобласти.

Технологиямониторинга рынка жилья должна:

способствоватьустановлению зависимости объемов и стоимости построенного жилья от применяемыхмер стимулирования спроса и предложения;

учитывать опытиспользования системы мониторинга недвижимости, применяемой единым институтомразвития в жилищной сфере, посредством опроса домохозяйств. (В редакции Постановления Правительства Самарской области от16.12.2016 № 756)

Мониторинг рынкажилья включает в себя следующие направления:

проведениеежегодного социологического опроса граждан с выборкой не менее 2500опрашиваемых в целях оперативного определения органами государственной властинаправлений подготовки площадок для строительства жилья, корректировку принеобходимости планов проведения данной работы;

проведение спериодичностью один раз в 3 года комплексных социологических и маркетинговыхисследований рынка жилой недвижимости с выборкой в 15 тыс. опрашиваемых в целяхвыявления тенденций развития спроса и предложения на рынке жилья, экономическихи социальных факторов, оказывающих влияние на развитие рынка жилья;

обменинформацией между министерством строительства Самарской области, застройщиками,организациями стройиндустрии, органами местного самоуправления.

Элементамисистемы мониторинга рынка жилья должны стать:

1) системамониторинга использования земельных участков (площадок), подготовленныхрегиональным оператором и предоставленных для жилищного строительства (включаяплощадки, предоставляемые для массового индивидуального жилищногостроительства). Технология такого мониторинга будет включатьанализ отчетной формы о ходе освоения земельных участков, ежемесячно представляемойпобедителями конкурсов региональному оператору в соответствии с договорамиаренды земельных участков, мониторинг в режиме реального времени с применениемсредств удаленного контроля (веб-камер), фотофиксацию работ, выполняемых на строительных площадках,выездное наблюдение за ходом проведения строительных работ;

2) системамониторинга соблюдения процедур при реализации инвестиционно-строительныхпроектов в сфере жилищного строительства. Результатом такого мониторинга должныстать обеспечение выполнения требований к перечню и срокам выполненияадминистративных процедур при реализации инвестиционно-строительныхпроектов в сфере жилищного строительства и привлечение к ответственности лиц,нарушающих соответствующие требования;

3) определениепараметров спроса категорий граждан, в отношении которых предполагаетсяустановление социальных расходных обязательств Самарской области. Технологиятакого мониторинга будет включать анализ численности категорий граждан, которымдолжны быть предоставлены меры социальной поддержки, анализ нуждаемости данныхкатегорий граждан в жилых помещениях, анализ совокупного дохода семей указанныхкатегорий граждан для приобретения (строительства) жилых помещений сприменением мер государственной поддержки;

4) региональнаясистема учета ветхого и аварийного жилья, включающая паспортизацию объектовжилой недвижимости в целях осуществления капитального ремонта или реконструкциистроений согласно их техническим характеристикам и срокам эксплуатации, а такженедопущения увеличения объема жилья, подлежащего признанию аварийным иподлежащим сносу, определения мер по сокращению объема жилья, непригодного дляпроживания. Результатом ведения региональной системы учета ветхого и аварийногожилья должны стать:

градацияустаревшего и устаревающего жилья на категории в зависимости от степени износа,возможности реконструкции и степени пригодности к проживанию;

определениемер по ликвидации устаревшего и устаревающего жилья в зависимости от наличияили отсутствия заинтересованности инвесторов в реконструкции жилья, комплексномосвоении земельного участка в целях жилищного строительства, развитиизастроенной территории;

дополнительное(при необходимости) стимулирование государством собственников старого жилья кприобретению жилья и отселению и (или) стимулирование застройщиков к отселениюсобственников (нанимателей) старого жилья.

 

VI.Совершенствование правового регулирования в области

жилищногостроительства

 

Основнымимероприятиями по совершенствованию правового регулирования с учетом новых приоритетовжилищной политики являются:

1) утверждениегосударственной программы "Развитие жилищного строительства в Самарскойобласти" до 2020 года;

2) изменениерегиональных нормативов градостроительного проектирования Самарской области вчасти инфраструктурных требований к жилищному строительству;

3) принятиепорядка осуществления поиска востребованных застройщиками для удовлетворенияплатежеспособного спроса населения на жилье земельных участков из земель,находящихся в публичной (государственной, государственной до ее разграничения,муниципальной) собственности, с целью вовлечения таких земельных участков воборот для последующего предоставления для жилищного строительства;

4) утверждениерегламента определения оптимального размещения перспективных площадок поджилищное строительство;

5) принятиепорядка формирования и актуализации перечня территорий, пригодных для жилищногостроительства, его трансформации в сводный региональный адресный переченьземельных участков для жилищного строительства, а также порядка формированиясводного регионального адресного перечня земельных участков для их последующегопредоставления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

6) утверждениетипового плана мероприятий по подготовке земельного участка к предоставлениюдля жилищного строительства;

7) утверждениерегламента взаимодействия органов местного самоуправления, органовгосударственной власти Самарской области и организаций в сфере водоснабжения,водоотведения, теплоснабжения, а также электросетевыхи газоснабжающих организаций;

8) утверждениетипового плана мероприятий по освоению земельного участка в целях жилищногостроительства;

9) принятиепорядка создания и ведения базы данных (реестра) проектов жилых зданий;

10)регулирование отношений по государственному стимулированию создания арендногожилья;

11)регулирование отношений по государственному стимулированию созданияжилищно-строительных кооперативов, в том числе в соответствии с Федеральнымзаконом "О содействии развитию жилищного строительства";

12)регулирование отношений по обеспечению органами государственной властиСамарской области завершения строительства и ввода в эксплуатацию проблемныхобъектов жилищного строительства;

13) принятиеправил формирования списков граждан, имеющих право на приобретение стандартногожилья, построенного или строящегося на земельных участках единого институтаразвития в жилищной сфере; (В  редакции  Постановления  ПравительстваСамарской области от02.07.2018 № 374)

14) формированиеплощадок для массового строительства индивидуальных жилых домов истимулирование строительства индивидуальных жилых домов, а также последующаягосударственная регистрация прав на них;

15) определениеправового статуса и порядка использования маневренного фонда Самарской области,создаваемого за счет средств бюджета Самарской области;

16) созданиеединого информационного ресурса Самарской области, содержащего полнуюинформацию о проживающих на территории Самарской области гражданах, имеющихправо на меры государственной жилищной поддержки;

17) снижениеарендной платы за использование земельных участков из земель, находящихся вгосударственной собственности до ее разграничения, предоставляемых под жилищноестроительство в рамках программ стимулирования с жесткой фиксацией сроков вводав эксплуатацию построенных объектов и разработкой мероприятий по штрафнымсанкциям и уплате арендной платы в случае нарушения сроковввода объектов;

18) внесениеизменений в Лесной план Самарской области в целях решения проблемы дефицитаплощадок, пригодных для жилищного строительства на территории городских лесов,с одновременным определением территорий, планируемых для лесоразведения вграницах соответствующих населенных пунктов;

19) созданиесистемы мониторинга рынка жилья, в том числе в целях изучения динамикипотенциального спроса на жилье населения Самарской области и состоянияжилищного строительства в Самарской области.

В целяхулучшения инвестиционного климата в жилищном строительстве предполагается разработкаправовых актов, предусмотренных планом мероприятий, направленных на улучшениеинвестиционного климата в строительстве на территории Самарской области.

Кроме этогопланируется установление комплекса требований к деятельности региональногооператора, в том числе в рамках правовых актов:

1) определяющих требования к открытости деятельностирегионального оператора;

2) регулирующихпредоставление региональным оператором бесплатной государственной услуги поинформированию граждан об оптимальных возможностях приобретения жилья,улучшения жилищных условий, в том числе с использованием механизмовгосударственной поддержки;

3) определяющихпорядок оказания региональным оператором помощи в создании жилищно-строительныхкооперативов, в том числе в соответствии с Федеральным законом "Осодействии развитию жилищного строительства";

4)устанавливающих механизм подготовки площадок для строительства жилья;

5) регулирующих порядок участия регионального оператора встроительстве стандартного жилья; (В редакцииПостановления Правительства Самарской области от02.07.2018 № 374)

6)предусматривающих порядок осуществления региональным оператором мер пообеспечению строительства арендного жилья в Самарской области;

7) определяющихпорядок осуществления региональным оператором мер по оказанию содействия взавершении строительства проблемных объектов (многоквартирного жилья);

8)устанавливающих порядок оказания содействия застройщикам (инвесторам),гражданам, а также органам местного самоуправления (в отношении муниципальногожилищного фонда социального использования) в сфере расселения граждан изветхого и аварийного жилья;

9) определяющих порядок формирования региональным операторомсистемы мониторинга рынка жилья в Самарской области.

Предметомправового регулирования также являются:

1) решениеотдельных проблем "переходного периода", в частности разрешениепроблемы ввода в эксплуатацию жилья, построенного с нарушениями правового,технического, финансового плана, препятствующими достройке и оформлениюнедвижимости;

2) установлениеи порядок осуществления расходных обязательств Самарской области в частиулучшения жилищных условий отдельных категорий граждан;

3) порядок участияСамарской области в реализации федеральных целевых программ в сферах, связанныхс жилищным строительством.

 

VII.Целевые индикаторы (показатели) выполнения Концепции

 

Мероприятияжилищной политики Самарской области до 2020 года должны обеспечить достижениеследующих целевых индикаторов (показателей) состояния жилищной сферы Самарскойобласти:

 

Наименование индикатора (показателя)/единица измерения	2013 год <1>	2015 год	2018 год	2020 год
Объем ввода жилья в Самарской области/млн. кв. метров	1,48	2	2,8	3,4
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств/процентов	25	30	50	50
Доля ввода жилья в арендных многоквартирных домах от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах/процентов от объема вводимого жилья	-	7,4	9	10
Удовлетворенность параметрами участия в государственных жилищных программах (среди участников программ)/доля от числа опрошенных участников программ в процентах	35	45	60	70
Общая площадь расселенного аварийного жилищного фонда/млн. кв. метров (определяется нарастающим итогом с 2013 года)	-	0,187	0,387	0,527
Средняя обеспеченность общей площадью жилья на человека/кв. метров	23,36	27	32	35
Стоимость 1 кв. метра общей площади жилья на первичном рынке к уровню 2012 года <2>/процентов	100	100	80	80
Доля граждан, способных улучшить жилищные условия/процентов	36	45	54	60
Превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен/процентных пунктов	7,1	5	2,2	2,2
Количество ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов/тыс. штук	21,3	28,7	36	40

 

 

--------------------------------

<1>Показатели определены по состоянию на 1 января 2013 года и на 31 декабряпоследующих лет.

<2> Определяется с учетом изменения уровня цен встроительстве и индексов роста потребительских цен. При определении значенияпоказателя с целью оценки выполнения настоящей Концепции используетсямаксимальное из двух значений: изменение уровня цен в строительстве в процентахк предыдущему году (годам) или индекс роста потребительских цен.

 

Приложение

к Концепции

жилищнойполитики

Самарскойобласти до 2020 года

от 27 ноября2013 г. N 685

 

 

 

Региональныйфонд площадок, планируемых для предоставления в

целях жилищногостроительства

 

Региональныйфонд площадок, планируемых для предоставления

в целяхжилищного строительства

(городской округСамара)

 

N п/п	Код площадки	Местоположение площадки	Площадь земельного участка, га	Планируемый объем жилищного строительства, тыс. кв. метров	Тип планируемого жилья	Необходимые объекты инженерной инфраструктуры			Необходимые объекты транспортной инфраструктуры (улицы и дороги)		Необходимые объекты социальной инфраструктуры			Мероприятия по отселению жителей в связи со сносом жилья		Стоимость подготовки площадки в расчете на 1 кв. метр жилья, тыс. рублей
						вид инженерных сетей	объем строительства, км	объем финансирования, тыс. рублей	объем строительства, км	объем финансирования, тыс. рублей	вид объекта	вводимая мощность, мест	объем финансирования, тыс. рублей	расселяемая площадь жилых помещений, тыс. кв. метров	объем финансирования, тыс. рублей
1 очередь
1.	01-8	Кировский район, площадка РЦ-3	34,6	373,0	Многоэтажное многоквартирное	Водоснабжение	45,3	263009,6	8,7	68508,0	Дошкольное образовательное учреждение	1790	1074240	0	0	7,9
						Водоотведение	47,1	284733,9
						Газоснабжение	47,3	257336,0
						Теплоснабжение	3,1	59761,6			Общеобразовательное учреждение	2462	909881
						Электроснабжение	22,6	45684,7
2.	01-22	Красноглинский район, жилой район "Дойки"	55,1	374,5	Среднеэтажное многоквартирное	Водоснабжение	45,5	264044,0	13,8	109098,0	Дошкольное образовательное учреждение	1797	1078465	0	0	8,1
						Водоотведение	47,3	285853,8
						Газоснабжение	47,5	258348,1
						Теплоснабжение	3,07	59996,6			Общеобразовательное учреждение	2471	913460
						Электроснабжение	22,8	45864,4
3.	01-25	Железнодорожный район, в границах улиц Буяновой, Красноармейской, Никитинской, Л. Толстого	0,9	12,6	Среднеэтажное многоквартирное	Водоснабжение	1,5	8884,5	0,2	1782,0	Дошкольное образовательное учреждение	60	36288	2,4	120000	17,4
						Водоотведение	1,6	9618,4
						Газоснабжение	1,6	8692,9
						Теплоснабжение	0,1	2018,8			Общеобразовательное учреждение	83	30736
						Электроснабжение	0,8	1543,2
4.	01-26	Железнодорожный район, в границах улиц Никитинской, Красноармейской, Агибалова, Л. Толстого	1,2	16,8	Среднеэтажное многоквартирное	Водоснабжение	2,04	11846,0	0,3	2376,0	Дошкольное образовательное учреждение	81	48384	3,5	175000	18,3
						Водоотведение	2,12	12824,5
						Газоснабжение	2,13	11590,5
						Теплоснабжение	0,14	2691,7			Общеобразовательное учреждение	111	40981
						Электроснабжение	1,02	2057,7
5.	01-27	Железнодорожный район, в границах пер. Водителей, пер. Гранатного, Ключевого проезда, Марсового пер.	8,0	100,8	Многоэтажное многоквартирное	Водоснабжение	12,2	71076,1	2,0	15840,0	Дошкольное образовательное учреждение	484	290304	9,0	450000	12,4
						Водоотведение	12,7	76946,9
						Газоснабжение	12,8	69542,8
						Теплоснабжение	0,8	16150,1			Общеобразовательное учреждение	665	245887
						Электроснабжение	6,1	12345,9
6.	01-75	Советский район, в границах улиц Гастелло, Дыбенко, Советской Армии	15,6	196,6	Многоэтажное многоквартирное	Водоснабжение	23,9	138626,5	3,9	30888,0	Дошкольное образовательное учреждение	944	566208	6,7	335000	9,6
						Водоотведение	24,8	150076,9
						Газоснабжение	24,9	135636,1
						Теплоснабжение	1,6	31499,0			Общеобразовательное учреждение	1298	479578
						Электроснабжение	11,9	24079,4
7.	01-76	Советский район, в границах улиц Ивана Булкина, Дыбенко, Карбышева, Сорокина	18,5	233,1	Многоэтажное многоквартирное	Водоснабжение	28,3	164363,4	4,6	36630,0	Дошкольное образовательное учреждение	1119	671328	18,0	900000	11,8
						Водоотведение	29,4	177939,6
						Газоснабжение	29,6	160817,7
						Теплоснабжение	1,9	37347,0			Общеобразовательное учреждение	1538	568615
						Электроснабжение	14,2	28549,9
		Итого (1 очередь)	133,9	1307,4				3191397,6		265122,0			6954355		1980000	12,2
2 очередь
8.	01-3	Кировский район, застройка вдоль ул. Алма-Атинской	39,0	436,8	Среднеэтажное многоквартирное	Водоснабжение	53,0	307996,2	9,8	77220,0	Дошкольное образовательное учреждение	2097	1257984	0	0	7,9
						Водоотведение	55,2	333436,4
						Газоснабжение	55,4	301352,2
						Теплоснабжение	3,6	69983,6			Общеобразовательное учреждение	2883	1065512
						Электроснабжение	26,5	53498,9
9.	01-4	Кировский район, в границах Ракитовского шоссе и Московского шоссе (19 км)	36,7	411,0	Среднеэтажное многоквартирное	Водоснабжение	49,9	289804,1	9,2	72666,0	Дошкольное образовательное учреждение	1973	1183680	0	0	7,9
						Водоотведение	51,9	313741,7
						Газоснабжение	52,1	283552,5
						Теплоснабжение	3,4	65849,9			Общеобразовательное учреждение	2713	1002577
						Электроснабжение	25,0	50338,9
10.