Приложение к Приказу от 22.12.2004 г № 407 Рекомендация
Методические рекомендации по подготовке документов для осуществления государственного кадастрового учета земельных участков, находящихся в долевой собственности в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий, и государственной регистрации прав на них
1.Основные понятия
В настоящих Методических рекомендациях используются следующие понятия:
земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами;
граница земельного участка - линия, определяющая пределы территории земельного участка;
земельная доля - доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
общая долевая собственность на земельный участок - это вид права на земельный участок, при котором земельный участок находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников;
межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности;
государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах, наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов;
государственный кадастровый учет - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает характеристики, позволяющие выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
2.Общие положения
Настоящие Методические рекомендации предназначены для собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, специалистов, занимающихся учетом земельных участков и регистрацией прав на них, в качестве пособия по подготовке документов для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, находящиеся в долевой собственности в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий.
Вопросы, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, установление правил и ограничений, применяемых к обороту долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Законом Самарской области от 16.07.1998 N 11-ГД "О земле".
Землеустроительные работы выполняются в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Земельным кодексом Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396 "Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства" и от 11.07.2002 N 514 "Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства".
Порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков определен в Федеральном законе от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
Порядок регистрации прав на земельные участки определен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно Федеральному закону "О государственном земельном кадастре" все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения по единой методике. Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра (на территории Самарской области - Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Самарской области), заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.
Подготовка документов о межевании земельных участков производится после проведения работ по территориальному землеустройству и утверждения в установленном порядке землеустроительной документации, подготовленной в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства и Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17.02.2003, а также Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Роскомземом, 1996 г.
Документы о межевании земельных участков оформляются в виде описаний земельных участков в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327.
Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением земельному участку кадастрового номера.
В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.
Права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
3.Перечень документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, находящегося в общей долевой собственности
Для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, находящегося в долевой собственности, участники долевой собственности представляют в Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Самарской области следующие документы:
заявку о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка;
правоустанавливающие документы на земельный участок;
документы о межевании земельного участка, подготовленные в соответствии с пунктами 3 - 11 Требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденных приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327.
Документы о межевании земельного участка готовятся на основании согласованной и утвержденной в установленном порядке землеустроительной документации, к которой относятся:
материалы межевания земельного участка;
материалы инвентаризации земель, проекты территориального землеустройства и составленная на их основе карта (план) земельного участка (границ земельного участка) с использованием имеющегося картографического материала.
4.Порядок присвоения кадастрового номера земельному участку
Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Присвоение кадастровых номеров земельным участкам осуществляется в ходе проведения государственного кадастрового учета органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.
Несколько обособленных земельных участков, находящихся в долевой собственности и являющихся единым землепользованием, по заявлению правообладателей могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.
5.Изготовление карты (плана) земельного участка, находящегося в долевой собственности
Карта (план) земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляется на основе проекта территориального землеустройства с использованием имеющегося картографического материала (материалов инвентаризации земель межселенных территорий М 1:10000), а также по данным натурных измерений, полученных при межевании земельного участка, и в соответствии с требованиями Инструкций по топографической съемке и Условных знаков для топографических планов соответствующих масштабов.
Изготовление (карты) плана земельного участка включает в себя:
подготовительные работы;
составление проекта территориального землеустройства (проекта перераспределения сельскохозяйственных угодий, находящихся в долевой собственности);
топографо-геодезические работы;
составление карты (плана) земельного участка;
формирование землеустроительного дела;
утверждение карты (плана) земельного участка;
сдачу землеустроительного дела заказчику.
1) Подготовительные работы.
В процессе подготовительных работ осуществляют сбор и анализируют следующие исходные материалы:
- проект землеустройства, материалы инвентаризации земель;
- сведения государственного земельного кадастра о земельном участке;
- топографические карты и планы;
- фотопланы, аэрофотоснимки;
- списки координат ГГС (государственная геодезическая сеть), ОМС (опорная межевая сеть);
- документы, удостоверяющие права на землю (при их отсутствии - правоустанавливающие документы);
- адреса лиц, права которых могут быть затронуты при проведении землеустроительных работ.
Во время подготовительных работ исполнитель землеустроительных дел совместно с созданной комиссией определяет порядок уточнения границы земельных участков общей собственности (используя картографический, аэрофотосъемочный материал, землеустроительные дела и др. информацию), а также планирует решение всех организационных и технических вопросов, связанных с подготовкой пакета документов для государственной регистрации прав долевой собственности.
2) Составление технического проекта (задания).
Подготовку документов для осуществления учета в Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Самарской области выполняют в соответствии с техническим проектом, в котором обосновывают содержание, объемы, трудовые затраты, необходимые материалы, сметную стоимость, сроки выполнения и технику безопасности работ.
Технический проект утверждает районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству.
Технический проект включает в себя:
- текстовую часть;
- графические материалы;
- смету затрат и расчеты необходимых материалов.
В текстовой части технического проекта отражаются:
- основание и цель выполнения работ;
- сведения о топографической и геодезической изученности;
- сведения о ранее выполненных землеустроительных работах;
- технологию топографо-геодезических и землеустроительных работ;
- организацию и сроки выполнения работы;
- рекомендации по технике безопасности и охране труда;
- перечень материалов, подлежащих сдаче заказчику.
К техническому проекту прикладывают разбивочный чертеж, составленный в удобном для работы масштабе, на котором отображают существующие и проектируемые:
- пункты ГГС и ОМС;
- межевые знаки;
- угловые и линейные данные для геодезических измерений;
- названия номера размежевываемого и смежных с ним земельных участков.
Разбивочный чертеж может составляться на копии ранее изготовленного плана (чертежа) границ земельного участка или кадастровой карты, приведенной к удобному для работы масштабу.
Для расчета сметной стоимости работ наиболее удобен "Сборник цен и общественно необходимых затрат труда (ОНЗТ) на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель" М. 1996 г., как более полно содержащий и описывающий процессы работ землеустройства и формирования пакета документов для постановки на государственный кадастровый учет.
3) Топографо-геодезические работы.
Топографическая съемка и определение планового положения пунктов ОМС и межевых знаков выполняют в соответствии с требованиями руководящих технических материалов (РТМ).
Для определения координат пунктов ОМС и межевых знаков используют:
спутниковые геодезические определения;
методы триангуляции, полигонометрии, трилатерации, прямые, обратные, комбинированные засечки и др.;
фотограмметрические методы.
В обоснованных случаях могут использоваться методы картометрии.
Для производства измерений применяют:
спутниковые геодезические приемники;
электронные тахеометры;
светодальномеры;
теодолиты;
фотограмметрические приборы;
дигитайзеры, другие приборы и инструменты.
По результатам геодезических, фотограмметрических и картометрических измерений вычисляют координаты пунктов ОМС и межевых знаков.
Нормативная точность - средняя квадратическая ошибка положения межевого знака, поворотной точки относительно ближайшего пункта исходной геодезической сети при измерении границ земель сельскохозяйственного назначения - 2,5 м.
При наличии материалов инвентаризации земель и геодезических данных о границах землепользований бывших сельскохозяйственных предприятий необходимо использовать их при подготовке документов для государственного кадастрового учета земельных участков, находящихся в долевой собственности. При этом при производстве работ по выделу земельных долей и выносу их границ в натуру границы земельных участков дольщиков, совпадающие с границей общего участка, находящегося в долевой собственности, устанавливаются по геодезическим данным материалов инвентаризации, использованных при определении границ землепользовании бывших сельскохозяйственных предприятий.
Определение площади объекта землеустройства.
Площадь земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, определяется с учетом исключения из общей площади данного участка земель посторонних собственников и владельцев, а также других земельных участков, не переданных в общую долевую собственность (земли, занятые дорогами общего пользования, лесополосами, неудобья).
Площадь объекта землеустройства вычисляется по координатам поворотных точек границ земельного участка.
Абсолютные расхождения между вычисляемой площадью земельного участка и площадью, указанной в документе, удостоверяющем право на землю, не должна превышать величину допустимого расхождения, рассчитываемую в соответствии с требованиями Методических рекомендаций, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003.
Если абсолютное расхождение площадей меньше допустимого, то за окончательное значение площади принимается вычисленная площадь с указанием допустимого расхождения.
4) Составление карты (плана) земельного участка.
На плане земельного участка показываются:
- границы земельных участков, находящихся в общей долевой собственности;
- границы земель, переданных в ведение органов местного самоуправления;
- границы земельных участков фонда перераспределения земли запаса);
- границы земельных участков иных юридических и физических лиц;
- массивы угодий;
- границы ограничений (обременений).
Границы указанных на плане земельных участков должны быть закоординированы, также должны быть определены площади данных участков.
Наряду с таблицами площадей земельных участков на плане указываются таблицы площадей строений, расположенных на данных земельных участках, а также таблицы площадей обременений (ограничений).
План земельного участка утверждается руководителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству района (города) и удостоверяется гербовой печатью.
Границы земельного участка должны быть юридически оформлены со смежниками в установленном порядке. Юридическое оформление осуществляется актом согласования границ.
По изготовленному плану земельного участка производится натурное описание границ посторонних землепользователей в границах реорганизуемого сельскохозяйственного предприятия.
Вместе с тем при осуществлении процедуры выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принимаются во внимание Методические рекомендации по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и(или) находящихся в общей долевой собственности, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России 26.01.2004.
6.Порядок государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев земельных долей на земельные участки из состава земель реорганизованных сельскохозяйственных предприятий на территории
Самарской области
6.1.В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" (утратило силу с 27.01.2003 согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 20.12.2002 N 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения") при реорганизации колхозов и совхозов все члены колхоза и работники совхоза, в том числе ушедшие на пенсию, а по решению коллектива хозяйства - также работники объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства, получали бесплатный земельный пай (долю).
Согласно статье 15 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, владельцы земельных долей, полученных при реорганизации колхоза или совхоза вправе обратиться за государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок соответствующего реорганизованного сельскохозяйственного предприятия.
6.2.С учетом того, что право общей собственности владельцев земельных долей, полученных при реорганизации колхозов и совхозов, на земельные участки соответствующих сельскохозяйственных предприятий является возникшим в силу прямого указания закона, одновременное обращение всех участников общей собственности за государственной регистрацией своих прав не требуется.
6.3.При обращении первого владельца земельной доли, полученной при реорганизации колхоза или совхоза, за регистрацией своих прав на государственную регистрацию им должен быть предоставлен кадастровый план целого земельного участка, находящегося в общей долевой собственности владельцев земельных долей, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. При последующем обращении иных владельцев земельных долей предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.
6.4.В качестве документа - основания для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок владелец земельной доли может представить следующие документы:
- свидетельство на право собственности на землю, подтверждающее право на земельную долю;
- договор купли-продажи, мены или дарения земельной доли, заключенный до момента введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и зарегистрированный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
- свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, подтверждающее право наследника на земельную долю.
В случае, если владелец земельной доли приобрел ее непосредственно при реорганизации сельскохозяйственного предприятия, но свидетельство на право собственности на землю не получал, в качестве правоустанавливающего документа им может быть представлено решение (выписка из решения) уполномоченного органа о передаче в общую долевую собственность членов реорганизуемого колхоза или совхоза земельного участка соответствующего хозяйства, а также список лиц, имеющих право на получение земельной доли в реорганизуемом хозяйстве, с указанием размеров земельных долей.
6.5.При обращении первого владельца земельной доли, полученной при реорганизации колхоза или совхоза, за регистрацией прав на государственную регистрацию им может быть представлена справка соответствующего территориального подразделения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области, содержащая следующие сведения:
- общая площадь земельного участка, принадлежащего владельцам земельных долей;
- перечень участников общей долевой собственности на момент выдачи справки с указанием их фамилий, имен, отчеств и реквизитов документов, удостоверяющих личность, а также размера доли в праве общей собственности в виде простой правильной дроби;
- перечень владельцев земельных долей, не получивших свидетельство на право собственности на землю, с указанием их фамилий, имен, отчеств и реквизитов документов, удостоверяющих личность, участников общей долевой собственности, а также размера доли в праве общей собственности в виде простой правильной дроби.
Представляемая справка должна быть прошита, скреплена подписью уполномоченного лица и печатью Комитета.
В случае непредставления указанной справки заявителем регистратор прав незамедлительно направляет запрос в соответствующее территориальное подразделение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области, справка должна быть подготовлена и направлена в Самарскую областную регистрационную палату в течение 10-ти рабочих дней.
6.6.В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения вправе требовать выдела его части в счет причитающейся ему доли в праве. Порядок выдела земельного участка участником общей долевой собственности регулируется указанной статьей Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". При этом в аналогичном порядке может происходить выдел земельного участка несколькими участниками общей долевой собственности.
6.7.При обращении участника (участников) общей долевой собственности за регистрацией права собственности на земельный участок, выделенный в счет доли (долей) в праве общей собственности, порядок представления документов на государственную регистрацию в целом аналогичен описанному в п.п. 6.3 - 6.5 настоящих Методических рекомендаций с учетом следующих особенностей.
На государственную регистрацию заявителем (заявителями) должен быть представлен кадастровый план земельного участка, выделенного в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия.
В случаях, когда земельный участок выделен несколькими участниками общей долевой собственности в счет причитающихся им долей в праве, в справке территориального подразделения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области должны содержаться сведения о размере доли в праве общей собственности каждого из них как на земельный участок, предоставленный при реорганизации сельхозпредприятия, так и на выделенный земельный участок.
На государственную регистрацию заявителем (заявителями) должны быть представлены документы, подтверждающие извещение остальных участников общей долевой собственности о намерении выделить земельный участок либо документы, подтверждающие опубликование в газете "Волжская коммуна" сообщения с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка, а в случаях, установленных законодательством - размера компенсации остальным участникам долевой собственности, определяемой исходя из рыночной стоимости выделяемого земельного участка. В уведомлении и информационном сообщении как организацию, в которую будут направлены возражения остальных участников общей собственности относительно выделения земельного участка, целесообразно указывать соответствующее подразделение учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения земельного участка.
В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения от участников долевой собственности в соответствующее подразделение учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не поступят возражения, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным.
Кроме того, на государственную регистрацию рекомендуется представлять акт органа местного самоуправления об утверждении границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли.
6.8.Государственная регистрация прав общей долевой собственности владельцев земельных долей на земельный участок после выделения частей данного участка отдельным участникам общей долевой собственности в счет принадлежащих им долей в праве осуществляется в порядке, указанном в пунктах 6.3 - 6.5 настоящих Методических рекомендаций.