Закон Самарской области от 16.04.1999 № 14-ГД
О залоге (ипотеке) земель сельскохозяйственного назначения
ЗАКОН САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ Утратил силу - Закон Самарской области от 07.07.2003 г. N 58-ГД О залоге (ипотеке) земель сельскохозяйственного назначения (В редакции Закона Самарской области от 06.11.2002 г. N 84-ГД) Принят Самарской Губернской Думой 30 марта 1999 года ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Законом 1. Настоящий Закон регулирует отношения, связанные с залогом(ипотекой) участков земель сельскохозяйственного назначения (далее -земельные участки), в соответствии с общими правилами, установленнымиГражданским кодексом Российской Федерации в отношении залога. 2. В случаях, не урегулированных настоящим Законом, применяютсянормы Гражданского кодекса и других федеральных законов. 3. Настоящий Закон действует до принятия федерального закона озалоге земель сельскохозяйственного назначения. Статья 2. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой 1. Ипотека земельного участка может быть установлена дляобеспечения обязательства по кредитному договору, договору о лизинге,при выполнении работ, подряде, при купле-продаже, аренде и другихзаконных сделках. 2. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательствуи по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Статья 3. Залогодатель 1. Залогодателем может быть физическое или юридическое лицо,являющееся собственником земельного участка или земельной доли. 2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, можетбыть залогодателем только с письменного согласия собственника, еслииное не установлено федеральным законом. 3. (Исключен - Закон Самарской области от 06.11.2002 г. N 84-ГД) 4. (Исключен - Закон Самарской области от 06.11.2002 г. N 84-ГД) Статья 4. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки 1. Предметом ипотеки может быть: а) земельный участок с принадлежностями, находящийся в частнойсобственности физического или юридического лица, права на который вустановленном порядке зарегистрированы государством, если договоромипотеки не предусмотрено иное; б) часть земельного участка, соответствующего требованиямнастоящей статьи, если никакие законные ограничения не препятствуютоформлению этой части в отдельный земельный участок; в) земельная доля при наличии документов, удостоверяющих права нанее; г) право аренды (с письменного согласия арендодателя). 2. Ипотека части земельного участка не разрешается, еслизакладываемая или остающаяся у залогодателя часть меньше минимальногоразмера, предусмотренного федеральным законодательством изаконодательством Самарской области в отношении земельных участковсельскохозяйственного назначения. 3. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, право залогапри ипотеке земельного участка не распространяется на расположенное нанем иное недвижимое имущество, включая парники, теплицы, оранжереи.При обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняетправо собственности на это недвижимое имущество. Одновременноотчужденный земельный участок обременяется сервитутом, дающим правособственнику строений пользоваться земельным участком в пределах,необходимых для их нормальной эксплуатации. Статья 5. Оценка предмета ипотеки 1. Стоимость земельного участка определяется по соглашению междузалогодателем и залогодержателем. В стоимость земельного участкавходит также стоимость принадлежностей, предназначенных для егообслуживания и связанных с ним общим назначением, если соглашением непредусмотрено иное. 2. В стоимость предмета ипотеки не включаются плоды с земельногоучастка. 3. По требованию любой из сторон договора об ипотеке оценказемельного участка может производиться специализированной коммерческойорганизацией. 4. Оценка земельного участка не может быть установлена в договореоб ипотеке ниже его нормативной цены, устанавливаемой в соответствии сутвержденной администрацией Самарской области методикой определениянормативной цены земли. Статья 6. Ипотека земельного участка, находящегося в общей собственности 1. Участник долевой собственности на земельный участок можетсдать в залог свою долю без согласия остальных участников долевойсобственности при соблюдении условий статей 4 и 17 настоящего Закона ивыделения в натуре объекта залога из земель, находящихся в общейдолевой или совместной собственности. При обращении взыскания на заложенную долю остальные участникидолевой собственности имеют преимущественное право покупки всоответствии со статьей 26 настоящего Закона. 2. Ипотека всего земельного участка, находящегося в долевойсобственности, может устанавливаться только с письменного согласиявсех участников долевой собственности. 3. Ипотека земельного участка, находящегося в совместнойсобственности, или части его в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 4настоящего Закона устанавливается с согласия всех участниковсовместной собственности. Статья 7. Уведомление залогодержателя об обременениях земельного участка и правах третьих лиц Залогодатель обязан до подписания договора об ипотеке известить вписьменном виде залогодержателя обо всех известных ему обремененияхнедвижимости, а также правах и требованиях третьих лиц на предметипотеки. Выявление таких обременений, прав и требований, незарегистрированных в установленном порядке, но признаваемыхдействительными в соответствии с пунктом 1 статьи 6 федеральногозакона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним", дает залогодержателю право требовать досрочногоисполнения обязательства или изменения условий договора об ипотеке. ГЛАВА II. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ Статья 8. Содержание договора об ипотеке 1. В договоре об ипотеке земельного участка должны быть указаны: а) наименование залогодателя и залогодержателя с указанием местажительства (места нахождения юридического лица); б) предмет ипотеки, его описание, достаточное для идентификации,местонахождение, чертеж границ земельного участка, описание егопринадлежностей; в) вид права на него, подтверждений соответствующими документамис указанием органа, зарегистрировавшего права залогодателя; г) его денежная оценка в целом и отдельных его частей; д) название кредитного или другого договора, исполнение которогообеспечивается договором об ипотеке; е) существо, сумма, срок и порядок исполнения обязательства; ж) при погашении обязательства по частям должны быть указанысуммы и периодичность их выплаты; з) если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на этоуказывается в договоре об ипотеке. 2. Земельный участок описывается в договоре об ипотеке наосновании данных государственной регистрации прав на недвижимость исделок с ней. 3. Если предметом залога является право аренды, то земельныйучасток должен быть определен и описан так же, как если бы он самявлялся предметом ипотеки. Статья 9. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке 1. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен иподлежит государственной регистрации в соответствии с федеральнымзаконом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним". Договор об ипотеке, в котором отсутствуют какие-либо данные,перечисленные в пункте 1 статьи 8 настоящего Закона, не подлежитнотариальному удостоверению и государственной регистрации. 2. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении игосударственной регистрации влечет за собой недействительностьдоговора. 3. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу смомента государственной регистрации. Статья 10. Порядок государственной регистрации ипотеки 1. Государственная регистрация ипотеки осуществляется наосновании заявления залогодателя. 2. Для государственной регистрации ипотеки должны бытьпредставлены: а) нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия -документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; б) документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекойобязательства; в) доказательства уплаты регистрационного сбора; г) закладная в том случае, если в договоре об ипотеке указано,что права залогодержателя удостоверяются закладной; д) документы, названные в закладной в качестве приложений, и ихкопии. 3. Отсутствие или неправильное оформление указанных в пункте 2настоящей статьи документов является основанием для отказагосударственной регистрации или ее отсрочки. Статья 11. Ограниченно публичный характер государственной регистрации ипотеки земельного участка Государственная регистрация ипотеки земельного участка являетсяограниченно публичной. Любое лицо вправе получить в органе,осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись обипотеке земельного участка и когда заканчивается срок ипотеки. Неподлежат разглашению данные о существе, размере, сроке и порядкеисполнения обязательства. ГЛАВА III. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ И ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ В ОТНОШЕНИИ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ Статья 12. Поддержание плодородия земельного участка и обеспечение сохранности его принадлежностей 1. Если в договоре об ипотеке не предусмотрено иное, залогодательобязан содержать земельный участок в надлежащем состоянии,осуществлять его эксплуатацию в соответствии с правилами агротехники,уход за многолетними насаждениями, текущий ремонт его принадлежностейв объеме, достаточном для обеспечения их функций. 2. Залогодатель обязан принимать разумные меры для защитыпредмета ипотеки от физических посягательств третьих лиц, а также отводной и ветровой эрозии, загрязнения, пожара, массовогораспространения вредителей и болезней, стихийных бедствий. Договоромипотеки могут быть предусмотрены иные меры. 3. Неисполнение залогодателем своих обязанностей в отношенииподдержания земельного участка в надлежащем состоянии и сохранностиего принадлежностей дает право залогодержателю принять собственныеразумные меры по содержанию и охране предмета ипотеки. При этомзалогодержатель имеет право отнести компенсацию произведенных затратна обязательство, обеспеченное ипотекой. Обоснованность иправомерность таких действий подтверждается залогодателем в письменномвиде либо устанавливается судом. 4. Залогодержатель имеет право осуществлять проверку каксостояния предмета ипотеки, так и документации, касающейся егосодержания. Это право сохраняется и в том случае, если предмет ипотекинаходится в распоряжении третьего лица. Статья 13. Страхование земельного участка и его принадлежностей В договор об ипотеке включается условие обязательного страхованияземельного участка (включая его принадлежности) от риска утраты илиповреждения в размере полной стоимости, а если полная стоимостьимущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - насумму не ниже этого обязательства в порядке, установленном гражданскимзаконодательством. Статья 14. Право залогодателя на уборку выращенного урожая Залогодатель вправе включить в договор об ипотеке условие, всоответствии с которым реализация земельного участка, на которыйобращено взыскание, может осуществляться только после полной уборкиурожая, но не позднее сроков, общепринятых для соответствующейкультуры и данной местности. Статья 15. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности предмета ипотеки При неисполнении залогодателем обязательств по содержанию исохранению земельного участка и его принадлежностей, что можетпривести к утрате или снижению их стоимости, нарушении обязанностей пострахованию, предусмотренных договором об ипотеке, а также приоказании препятствий залогодержателю в проверке имущества и условийего содержания залогодержатель вправе потребовать досрочногоисполнения обязательства по ипотеке. ГЛАВА IV. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ К ДРУГИМ ЛИЦАМ И ОБРЕМЕНЕНИЕ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ Статья 16. Отчуждение предмета ипотеки 1. Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, можетбыть отчужден залогодателем другому лицу путем продажи, дарения,обмена, внесения в уставный (складочный) капитал акционерных обществ итовариществ или паевого взноса в имущество производственногокооператива только с согласия залогодержателя, если иное неустановлено договором в порядке, определяемом федеральнымзаконодательством и законодательством Самарской области. 2. Новый собственник земельного участка занимает местозалогодателя и принимает на себя все невыполненные обязательствапоследнего по договору об ипотеке. Статья 17. Ипотека земельных участков и земельных долей, сданных в аренду другим лицам Земельные участки и земельные доли, сданные в аренду другимлицам, могут использоваться собственником в качестве предмета ипотекибез согласия арендатора, если иное не предусмотрено аренднымдоговором. В этом случае в договор ипотеки включается условие,обеспечивающее арендатору право на завершение аренды в сроки,предусмотренные арендным договором, либо полную компенсацию своегоущерба, включая недополученную прибыль. Статья 18. Сдача в аренду земельного участка, заложенного по ипотеке Залогодатель вправе сдавать предмет ипотеки в аренду, передаватьво временное пользование третьему лицу с согласия залогодержателя приусловии, что будет соблюдаться режим использования и охраны земельногоучастка, установленный законодательством. Статья 19. Уступка прав по договору ипотеки 1. Залогодержатель вправе передать свои права по договору ипотекидругому лицу, если иное не предусмотрено договором. 2. Передача прав по договору об ипотеке подлежит государственнойрегистрации в установленном порядке. Статья 20. Последующая ипотека 1. Заложенный по договору об ипотеке земельный участок(предшествующая ипотека) может использоваться залогодателем дляобеспечения другого обязательства тому же залогодержателю или третьемулицу (последующая ипотека). Последующая ипотека может создаваться,если в договоре о предшествующей ипотеке не содержится запрет на еесоздание. Если предшествующая ипотека содержит условия созданияпоследующей ипотеки, они должны быть учтены в полном объеме. Количество последующих ипотек не ограничено настоящим Законом. 2. Последующая ипотека создается в соответствии со статьями 43-46Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". ГЛАВА V. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ Статья 21. Основания для обращения взыскания на земельный участок 1. Залогодержатель вправе начать процедуру по обращению взысканияна предмет ипотеки, если залогодатель: а) не исполнил в срок обязательство, обеспеченное ипотекой; б) систематически (более 3-х раз на протяжении 12 месяцев)нарушал сроки выплат по кредиту или сроки выполнения другихобязательств; в) отказался выполнить или фактически не выполнил законноетребование о досрочном исполнении обязательства в соответствии состатьей 28 настоящего Закона. 2. Если залогодержатель имеет право на приобретение земельногоучастка в собственность в соответствии с требованиями действующегозаконодательства Российской Федерации и законодательства Самарскойобласти, то при продаже земельного участка на открытых торгах онполучает преимущественное право покупки в соответствии со статьей 26настоящего Закона. Статья 22. Судебный порядок обращения взыскания на земельный участок Взыскание на заложенный по договору об ипотеке земельный участокможет быть обращено по решению суда. Статья 23. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебномпорядке осуществляется в соответствии со статьей 55 федеральногозакона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Статья 24. Недопустимость передачи земельного участка или прав на него залогодержателю в собственность, минуя торги Заложенный земельный участок и права на него не могут бытьпереданы залогодержателю в собственность в порядке исполненияобязательства, обеспеченного ипотекой, минуя торги. ГЛАВА VI. РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ Статья 25. Порядок реализации предмета ипотеки 1. Порядок продажи предмета ипотеки определяется федеральнымзаконодательством и. (В редакции Закона Самарской областиот 06.11.2002 г. N 84-ГД) 2. Реализация земельных участков, на которые обращено взыскание,может осуществляться только на торгах в соответствии с правиламистатей 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации. 3. Вид торга (аукцион или конкурс), начальная цена ираспределение выручки от продажи земельного участка определяютсясовместно залогодателем и залогодержателем, а при отсутствии согласиямежду ними - судом. 4. Организатором торгов может быть юридическое лицо, имеющее нато полномочия от органов исполнительной власти Самарской области. 5. Участвовать в торгах могут только лица, имеющие право напокупку земельных участков сельскохозяйственного назначения всобственность в соответствии с федеральным законодательством изаконодательством Самарской области. Статья 26. Преимущественное право покупки 1. Лицо, имеющее преимущественное право покупки, участвует вторгах и вправе выкупить земельный участок по последней цене, покоторой происходит продажа. При наличии нескольких лиц, имеющихпреимущественное право покупки, приоритет отдается лицу с болеевысоким рангом. При наличии нескольких претендентов одного ранга междуними проводится дополнительный торг. Информация о наличии лиц с правом преимущественной покупки напубличных торгах и их правах должна объявляться до начала торгов. 2. Преимущественное право покупки земельного участка имеют (впорядке ранжирования прав): а) залогодержатель, если он имеет право на приобретениеземельного участка в собственность в соответствии с пунктом 2 статьи21 настоящего Закона; б) участники долевой или совместной собственности; в) арендаторы со сроком аренды не менее 5 лет; г) собственники, владельцы, пользователи соседних участков, скоторыми продаваемый участок может составить единый массив. 3. Продавец земельного участка обязан известить в письменнойформе всех лиц, имеющих преимущественное право покупки не менее чем за30 дней до начала торгов. 4. При продаже земельного участка с нарушением преимущественногоправа покупки обладатель такого права может опротестовать в судебномпорядке результаты торгов. Компенсация всех издержек возлагается налицо, ответственное за допущенные нарушения. Статья 27. Несостоявшиеся и повторные торги 1. Торги считаются несостоявшимися в том случае, если: а) на торги явился только один покупатель; б) на публичных торгах не сделана надбавка против начальнойпродажной цены заложенного имущества; в) лицо, выигравшее торги, не уплатило покупную цену в положенныйсрок. 2. Если земельный участок не был куплен по начальной цене, онснимается с торгов и может быть выставлен снова не позднее чем черезмесяц. (В редакции Закона Самарской области от 06.11.2002 г. N 84-ГД) 3. Если земельный участок не покупается на повторных торгах, то: а) залогодержатель, имеющий право на покупку земельного участкасельскохозяйственного назначения в собственность, вправе оставить егоза собой с оценкой не более чем на двадцать пять процентов ниженачальной цены на повторных торгах; б) на протяжении одного месяца после проведения повторных торговлюбое физическое или юридическое лицо, имеющее право на покупкуземельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность,вправе выкупить земельный участок за начальную цену на повторныхторгах; в) по прошествии одного месяца после повторных торговзалогодержатель, не имеющий права на покупку земельного участка всобственность, вправе получить его на 2 года с правом извлекать выгодуиз него и обязательством продать его за это время в соответствии сустановленными действующим законодательством требованиями кограниченному обороту земель сельскохозяйственного назначения. 4. По истечении двух лет непроданный земельный участок передаетсяв земли запаса муниципального образования. ГЛАВА VII. ПРЕКРАЩЕНИЕ ИПОТЕКИ Статья 28. Досрочное исполнение обязательства Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполненияобеспеченного ипотекой обязательства в следующих случаях: а) при выявления обременений земельного участка, прав итребований третьих лиц на предмет ипотеки, не зарегистрированных вустановленном порядке, но признаваемых действительными в соответствиис пунктом 1 статьи 6 федерального Закона "О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которыеограничивают право залогодержателя на обращение взыскания на предметипотеки либо существенно снижают его стоимость; б) при неисполнении залогодателем обязательств по содержанию исохранению земельного участка и его принадлежностей, что ведет ксущественному снижению стоимости земельного участка; в) в случаях нарушения обязанностей по страхованию предметаипотеки, предусмотренных договором об ипотеке, а также иныхобязанностей, вытекающих из условий договора; г) при оказании препятствий залогодержателю в проверке имуществаи условий его содержания; д) при нарушении условий последующей ипотеки в соответствии состатьей 20 настоящего Закона. Статья 29. Прекращение обязательства новацией По соглашению сторон в соответствии со статьей 414 Гражданскогокодекса Российской Федерации прекращение обязательства допускаетсяпутем замены первоначального обязательства, зафиксированного вдоговоре об ипотеке, другим обязательством между теми же лицами(новацией). Статья 30. Прекращение обращения взыскания на заложенный земельный участок и его реализация Залогодатель в любое время до реализации заложенного земельногоучастка вправе прекратить обращение взыскания и реализацию земельногоучастка, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требованиязалогодержателя и компенсировав залогодержателю расходы, понесенные всвязи с обращением взыскания и реализацией предмета ипотеки. Статья 31. Прекращение ипотеки 1. Ипотека прекращается: а) с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства; б) в случае продажи с публичных торгов заложенного земельногоучастка; в) при передаче земельного участка залогодержателю в управлениеили отказе от него. 2. В случае прекращения ипотеки регистрационная запись об ипотекепогашается. ГЛАВА VIII. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 32. Ответственность за неисполнение настоящего закона Лица, виновные в нарушении настоящего Закона, несутответственность в соответствии с уголовным, гражданским иадминистративным законодательством Российской Федерации. Статья 33. Порядок приведения законодательства Самарской области и правовых актов органов местного самоуправления в соответствии с настоящим Законом 1. Законы и иные нормативные правовые акты Самарской области,правовые акты органов местного самоуправления, принятые до вступленияв силу настоящего Закона, применяются в части, не противоречащейнастоящему Закону. 2. Органам государственной власти области и органам местногосамоуправления в течение трех месяцев со дня вступления в действиенастоящего Закона привести свои правовые акты в соответствие снастоящим Законом. Статья 34. Вступление настоящего Закона в силу Настоящий Закон вступает в силу со дня его официальногоопубликования. Губернатор Самарской области К.А. Титов "16" апреля 1999г. N 14-ГД